El contrato de promesa es una figura que ha cobrado mayor popularidad en los últimos años sobre todo en los bienes raíces. Por ejemplo, cuando se construye un edificio con departamentos y se ponen en preventa antes de que estén construidos en su totalidad, pues al estar terminada la cosa en cuestión, se celebra finalmente el contrato de compraventa.
Derivado de ello citaremos las generalidades de la promesa y las diferencias que existen en relación con la compraventa, así como algunas excepciones en cuanto a las formalidades que debe seguir.
Regulación
La promesa está regulada por el Código Civil Federal (CCF) y se define como un contrato donde se pacta la obligación de celebrar otro a futuro, es un acuerdo preliminar, que según el numeral 2244 del mismo ordenamiento, puede ser unilateral, cuando solo una de las partes se obliga, o bilateral, cuando tiene efectos para ambos contratantes.
Respecto a lo anterior, la definición de Bernardo Pérez Fernández del Castillo, confirma que es un acuerdo de voluntades por medio del cual, una parte o ambas se obligan a celebrar un contrato futuro.
Formalidades
La aceptación del mismo solo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido; pero para que esta promesa sea válida, debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo, es decir, estipular la temporalidad en la que habrá de llevarse a cabo el acto objeto del contrato.
Los elementos personales son:
- promisario, quien realizará la compra al término del periodo estipulado
- promitente vendedor, que es el propietario legítimo del bien sobre el que versa el contrato; quien se obliga a venderlo
No obstante, sí el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.
Características:
Es un contrato:
- típico, porque se encuentra regulado por ley
- principal, toda vez que no se subordina su existencia a la de otro contrato
- preparatorio, ya que se celebra con un objeto preciso y determinado y se indica que en el futuro se va a celebrar otro contrato derivado de este
- unilateral o bilateral, según sea el caso de el o los sujetos que quedarán obligados
Diferencias entre contrato de promesa y compraventa
| Elemento |
Promesa |
Compraventa |
| Objeto |
Siempre conlleva obligaciones de hacer, nunca de no hacer o de dar consistentes en la celebración de un contrato futuro |
Transmite obligaciones de dar, hacer o no hacer |
| Obligaciones |
Se someten una o dos partes, dependiendo si es unilateral o bilateral |
Ambas partes se obligan a cumplir con lo estipulado |
| Formalidad |
Debe ser por escrito |
Puede ser escrito o verbal |
| Transmisión de la propiedad |
No la genera. No se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPPC) pues no crea, modifica, transmite o extingue derechos reales |
Transmite propiedad y debe ser inscrito, ya que afecta derechos reales |
Con independencia de lo citado anteriormente en relación con la inscripción ante el RPPC, cabe señalar que existen excepciones porque legislaciones locales, tales como las de Chihuahua, Nuevo León y Yucatán, establecen la obligatoriedad de inscripción como formalidad para el contrato de promesa. A continuación se precisan los fundamentos contenidos en los códigos civiles de las entidades en comento:
| Legislación |
Precepto |
| Código Civil del Estado de Chihuahua |
Obligación de inscribir el contrato de promesa relativo a bienes inmuebles o derechos reales ante el Registro Público de la Propiedad, esto, con el fin de que produzca efectos ante terceros. Este contrato deberá otorgarse en escritura pública, si el precio del inmueble o derecho real excede del equivalente a 500 veces el valor diario de la UMA ($40,300 pesos). De no ser asi, bastará con un escrito privado debidamente ratificado ante fedatario público (art. 2130.) |
| Código Civil para el Estado de Nuevo León |
Elementos de validez de la promesa: constar por escrito tener los elementos característicos del contrato definitivo, y limitarse a cierto tiempo Una vez cumplido con lo anterior, solo surtirá efectos contra tercero cuando se inscriba conforme a la fracción XIV del artículo 2894 (art. 2140), misma que refiere las acciones que deberán incribirse en el RPPC, entre ellos, el contrato de promesa (art. 2894, fracc. XIV) |
| Código Civil del Estado de Yucatán |
Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito en un documento suscrito ante notario o escribano público, según corresponda y debe contener los elementos característicos del contrato de compraventa, así como limitarse a cierto tiempo (Art. 1394) |
Cláusulas contractuales
Por su naturaleza, este contrato es gratuito; sin embargo, pudiera pactarse una prestación económica por el solo hecho de obligarse a celebrar el contrato definitivo, pero es importante señalar que este monto no debe abonarse ni tomarse en cuenta como parte del precio de la cosa, (anticipo) pues de ser así, estaríamos frente a una compraventa en abonos.
Criterios referentes al contrato de promesa
Por último es pertinente y de utilidad citar algunas tesis que la Corte ha publicado a respecto de esta figura, pues así, se disipan dudas que pudieran surgir en la práctica. Aquí algunas de las más destacadas:
| Rubro y fuente |
Síntesis |
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Y PROMESA UNILATERAL DE VENTA. SU DISTINCIÓN. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Materia Civil, Tesis: Aislada, Tesis: I.6o.C.366 C, Registro: 177052, octubre de 2005 |
La promesa de venta (bilateral) consiste en la participación de dos personas, donde una promete a otra celebrar un contrato en términos concluyentes y esta última acepta, con independencia de que ambas queden obligadas de manera recíproca o solo una de ellas se obligue y la otra únicamente acepte la obligación hecha a su favor, lo que dará lugar a que tal acto jurídico se estime bilateral o unilateral, respectivamente. Por otro lado, la promesa de venta unilateral, de manera simple y llana, es el acto por el que una persona se obliga a celebrar un contrato con quien fuere la beneficiaria, y esta última no solo no acepta, sino que ni siquiera se llega a enterar del mismo, es decir una sola de las partes es la obligada a realizar a futuro la compraventa |
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. OPERA SU RESCISIÓN DESPUÉS DE VENCIDO EL PLAZO QUE SE ESTIPULÓ EN ÉSTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Materia Civil, Tesis Aislada, Tesis: VI.1o.C.31 C (10a.), Registro: 2003946, julio de 2013 |
En Código Civil para el Estado de Puebla, el hecho de que transcurra el plazo a que se sujeten como término las partes en el contrato de promesa de compraventa, sin celebrarse el contrato definitivo es generador de la pretensión, es decir, el incumplimiento de la obligación es el presupuesto que genera la acción de rescisión |
PROMESA DE VENTA DE UN BIEN. EL PRECIO NO CONSTITUYE UN ELEMENTO ESENCIAL DE LA. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Materia Civil, Tesis Aislada, Tesis: VI.2o.6 C, Registro: 205247, mayo de 1995 |
El Código Civil de Puebla establece en el Artículo 2111, fracción II que son elementos necesarios para la promesa bilateral de contratar, entre otros, que se expresen los elementos esenciales y las cláusulas que según la voluntad de los promitentes, contendrá el contrato que se obligan a celebrar, por lo que si se aceptara que el precio fijado en una promesa de venta es uno de los elementos esenciales que debe comprender el contrato preparatorio, no podía distinguirse el pacto preliminar del definitivo, ya que ambos se definirían legalmente de manera similar |
COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA. Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo LXX, p. 2829, Quinta Época, Tesis Aislada, Materia Civil, Registro: 806832, 1995 |
Cuando en una promesa de venta, en que no se contiene exclusivamente una obligación de hacer sino una de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, de igual manera satisface los elementos necesarios para la existencia de la compraventa, con independencia de la mala o deficiente terminología que se pudo haber empleado |
Propuesta de contrato
A efectos de dilucidar las dudas sobre la realización de este instrumento, incluimos un ejemplo de contrato de promesa de compraventa, que contiene las cláusulas más importantes para que este tenga total validez conforme a lo señalado en este análisis:
