CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA INTERPELACIÓN DE SU TERMINACIÓN POR ACTUALIZARSE UNA CAUSA DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 2431 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, PUEDE REALIZARSE MEDIANTE NOTARIO PÚBLICO, A CONDICIÓN DE QUE SEA DENTRO DE LOS DOS MESES SIGUIENTES A QUE OCURRA ESA CAUSA.
Hechos: Al confirmar la sentencia de la controversia de arrendamiento inmobiliario, el tribunal responsable resolvió que la notificación hecha al arrendador, mediante la carta contenida en la escritura del protocolo de un notario público, por la cual el arrendatario le informó a aquél los motivos para rescindir el contrato de arrendamiento ante el impedimento para usar y disfrutar el local arrendado con motivo de la emergencia sanitaria derivada de la pandemia por el virus SARS-CoV-2 (COVID-19), con fundamento en el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, era insuficiente para considerar esa rescisión, al ser necesario un acuerdo bilateral y expreso para modificar las obligaciones pactadas o que el arrendador la hubiera aceptado.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina, de la interpretación conforme de los artículos 2431 del Código Civil y 327, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles, ambos para el Distrito Federal, aplicables para la Ciudad de México, en relación con el principio de igualdad establecido en el artículo 1o. de la Constitución General, que la terminación (no la rescisión) del contrato de arrendamiento inmobiliario, por actualizarse fuerza mayor o caso fortuito en términos del primero de los preceptos citados, que impida el uso total del inmueble, puede solicitarse al arrendador mediante notario público, a condición de que se realice dentro de los dos meses siguientes a que ocurra esa causa.
Justificación: Lo anterior, porque el citado artículo 2431 otorga un beneficio al arrendatario de no pagar renta durante el plazo de dos meses cuando se actualice un caso fortuito o fuerza mayor que impida el uso total del inmueble; hecho lo cual, transcurrido ese plazo sin que cesen esas causas, es dable exigir al arrendatario que demande la terminación del contrato, o bien, que siga pagando la renta conforme al monto originalmente pactado en el contrato, ya que no se puede dejar al arrendador en incertidumbre jurídica de manera indefinida mientras dure el caso fortuito o fuerza mayor, cuando podría disponer o dar en arrendamiento el inmueble para un uso diverso que sí pueda ser aprovechado. Por consiguiente, cuando por caso fortuito o fuerza mayor derivado de la contingencia sanitaria por el virus SARS-CoV-2 (COVID-19), el arrendatario y/o el obligado solidario interpelen o requieran al arrendador la terminación del contrato, es válido que dicho acto se realice mediante notario público, ya que el documento respectivo constituirá un documento público, en términos del artículo 327, fracción I, indicado y, en esa medida, hará prueba plena dentro del juicio.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 461/2022. Casa Eli, S.A. de C.V. y otro. 23 de septiembre de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Adalberto Eduardo Herrera González. Secretario: Dante Adrián Camarillo Palafox.
Esta tesis se publicó el viernes 02 de junio de 2023 a las 10:08 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Registro digital: 2026549.
