Ante una situación como la generada por la pandemia del virus conocido comúnmente como “COVID-19”, en el marco de las relaciones contractuales, en específico en lo referente a las relaciones derivadas de contratos de arrendamiento, nos encontramos ante la situación de que los arrendatarios pueden verse imposibilitados para cumplir con su obligación de pago de renta, o el cumplimiento de esta obligación esté resulte muy complicado o sumamente gravoso.
El uso del arrendamiento es una figura jurídica fundamental para las operaciones de la mayoría de los negocios y la vivienda de las personas en México, en donde el cumplimiento de sus obligaciones, especialmente la del pago de renta, se puede ver limitada o afectada en estos días debido a las diversas medidas para la protección de la salud que se han emitido por las autoridades con relación a la emergencia derivada del COVID-19.
En la legislación mexicana, existe una excluyente de responsabilidad cuando el incumplimiento de una obligación es consecuencia de un evento de caso fortuito o fuerza mayor.
Lo anterior resulta relevante, ya que, actualmente diversas empresas establecidas en México se han visto en la necesidad de cerrar sus operaciones debido a las medidas establecidas por la autoridad, ello con el objeto de evitar la propagación del COVID-19, lo cual, genera un impacto económico en las empresas y ciudadanos mexicanos debido a la suspensión de operaciones y, por lo tanto, una disminución en los ingresos económicos de las personas.
Uno de los retos jurídicos derivados de la situación extraordinaria que nos ocupa, es encontrar una solución dentro de las herramientas que nos proveen las diversas fuentes del derecho.
Por ello, es que resulta idóneo analizar el Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), mismo que otorga dos artículos que dan solución al problema planteado, los cuales contemplan lo siguiente:
“Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.”
“Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.”
La legislación civil en nuestro país dispone por regla general, que cuando por un evento de caso fortuito o fuerza mayor impida totalmente al arrendatario el uso del inmueble en cuestión, no se causará renta mientras dure el impedimento; también dispone, que, si dicho impedimento dura más de dos meses, es factible pedir la rescisión del contrato.
Además, en los casos en los que solo se impida el uso de la cosa parcialmente, el arrendatario o el arrendador podrán pedir la reducción de la renta, salvo que se opte por la rescisión del contrato, esto si transcurrió más de dos meses desde que se originó el impedimento.
Es necesario mencionar, que para corroborar la aplicabilidad de las disposiciones anteriores a cada caso en concreto, debe atenderse a la legislación civil local que regule cada contrato de arrendamiento, así como a cada escenario en específico.
La alteración extraordinaria y sobrevenida de las circunstancias motivadas por la crisis del COVID-19, puede acarrear además de un caso fortuito o fuerza mayor al cumplimiento, una ruptura del equilibrio económico del contrato, tomando el pago de la renta en una obligación muy gravosa para el arrendatario, quién no puede abrir al público, ni por ello, generar ingresos suficientes para hacer frente al pago de la renta del local arrendado o de su vivienda, ya que su ingreso económico ha disminuido o es nulo.
Por otro lado, los contratos de arrendamiento derivados de inmuebles destinados a casa habitación, no están en los supuestos descritos en los artículos citados, porque sus arrendatarios no se encuentran impedidos de su uso total o parcial.
Pero se aconseja a dichos arrendatarios conversar de forma cordial con los arrendadores, con el objeto de poder encontrar soluciones extrajudiciales tendientes a obtener convenios válidos, que puedan ayudar a las partes a regular los términos y las condiciones que los constriñen, en el sentido de encontrar la solución más viable para ambos.
En conclusión, las leyes mexicanas contienen disposiciones que regulan diversas situaciones, mismas que al estudiarse ayudan a resolver los problemas que las personas físicas o morales tienen en su día a día.
Asimismo, cada caso tiene aristas distintas, por lo que debe ser evaluado por un profesionista calificado, con el objeto de brindarle la mejor solución relacionada al caso en concreto.
Por último, se recuerda que, al día de hoy, no contamos con una debida administración de justicia debido al cierre del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, lo que dificulta acudir ante un juez con el objeto de dirimir las controversias que surjan de los conflictos provenientes de las relaciones jurídicas entre las personas.
