Gastos en condominio

Dichas cuotas no gravan para efectos de IVA, pues no son una contraprestación por un servicio

(Foto: iStock)
 (Foto: iStock)  (Foto: Redacción)

Debido a expansión de la empresa en enero de 2021 se han rentado oficinas en un edificio en el cual se pagan cuotas de mantenimiento, pero el administrador se rehúsa a emitirnos un CFDI por dichas cuotas para que la empresa pueda deducirlas, pues hasta argumenta que está obligado a ello y en su momento nos proporcionará una copia de los comprobantes de los gastos de mantenimiento.

 Podemos hacer deducibles esos gastos y, qué importe, pues las cuotas se destinan al mantenimiento de áreas comunes



Es importante tener presente que un condominio es un régimen de propiedad que no tiene personalidad jurídica propia distinta de los propietarios, por lo que los gastos que puedan generarse para su mantenimiento, tienen efectos directamente en cada uno de los condóminos. 

Así, las cuotas de mantenimiento no son un ingreso para el administrador, pues se trata de cantidades que él percibe para efectuar gastos por cuenta de terceros, mismos que se respaldarán con documentación comprobatoria a nombre de la asamblea general de condóminos (art. 18, fracc. VIII, LISR).

Dichas cuotas no gravan para efectos de IVA, pues no son una contraprestación por un servicio.

Para que el condómino pueda deducir la parte que les corresponde de los gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de cumplir los requisitos de la LISR, deben cumplir con lo dispuesto en los numerales 30 y 143 del RLISR, como son que:

  • los CFDI que amparen los gastos estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador
  • el administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino una copia de ellos y una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
    • folios y el concepto que ampara cada CFDI, el total de ellos y su IVA 
    • respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el total del gasto su IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de él
  • los gastos de conservación y mantenimiento sean realizados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal 
  • el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento, las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
  • la documentación y los registros contables deben conservarse por la asamblea de condóminos o por los condóminos que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento
  • si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, su CFDI se emite a nombre de la asamblea general de condóminos 

Por lo tanto, no son deducibles los gastos, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la asamblea general de condóminos.

Como se observa, los condóminos deducen la parte que les corresponda de los gastos mas no las propias cuotas de conservación y mantenimiento, según el por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad.

Por ejemplo, si en el condominio habitan cinco condóminos, se estará a lo siguiente:

Por ciento del indiviso correspondiente

 

Empresa

Valor del área exclusiva (A)

Valor total del área exclusiva (B)

Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B, por 100)

 

Empresa Uno, SA.

$1,865,400.00

$11,266,612.00

16.56 %

Más:

Empresa Dos, SA de CV

2,945,840.00

11,266,612.00

26.15 %

Más:

Empresa Tres, SA de CV

1,956,240.00

11,266,612.00

17.36 %

Más:

Empresa Cuatro, SA de CV

2,845,120.00

11,266,612.00

25.25 %

Más:

Empresa Cuatro, SA

1,654,012.00

11,266,612.00

14.68 %

Igual:

Total área exclusiva

11,266,612.00

 

100.00 %

Más:

Áreas comunes

3,854,650.00

 

 

Igual:

Total del área del condominio

$15,121,262.00

 

 


Con estos valores, la Asamblea General de Condóminos debe establecer las cuotas mensuales para cada condómino, tomando como base además los gastos del ejercicio anterior:

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento 

 

Empresa

Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A)

Por ciento de indiviso correspondiente (B)

Cuota anual

(A por B igual C)

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

(C entre 12)

 

Empresa Uno, SA.

$456,804.00

16.56 %

$75,646.74

$6,303.90

Más:

Empresa Dos, SA de CV

456,804.00

26.15 %

119,454.25

9,954.52

Más:

Empresa Tres, SA de CV

456,804.00

17.36 %

79,301.17

6,608.43

Más:

Empresa Cuatro, SA de CV

456,804.00

25.25 %

115,343.01

9,611.92

Más:

Empresa Cuatro, SA

$456,804.00

14.68 %

67,058.83

5,588.24

Igual:

Total cuotas

 

 

$456,804.00

$38,067.01


Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios 

 

Empresa

Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior (A)

Por ciento de indiviso correspondiente (B)

Cuota anual

(A por B igual C)

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

(C entre 12)

 

Empresa Uno, SA.

$145,870.00

16.56 %

$24,156.07

$2,013.01

Más:

Empresa Dos, SA de CV

145,870.00

26.15 %

38,145.01

3,178.75

Más:

Empresa Tres, SA de CV

145,870.00

17.36 %

25,323.03

2,110.25

Más:

Empresa Cuatro, SA de CV

145,870.00

25.25 %

36,832.18

3,069.35

Más:

Empresa Cuatro, SA

$145,870.00

14.68 %

21,413.72

1,784.48

Igual:

Total cuotas

 

 

$145,870.01

$12,155.84


Total de cuotas mensuales 

 

Empresa

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

Total de cuotas mensuales

 

Empresa Uno, SA.

$6,303.90

$2,013.01

$8,316.91

Más:

Empresa Dos, SA de CV

9,954.52

3,178.75

13,133.27

Más:

Empresa Tres, SA de CV

6,608.43

2,110.25

8,718.68

Más:

Empresa Cuatro, SA de CV

9,611.92

3,069.35

12,681.27

Más:

Empresa Cuatro, SA

5,588.24

1,784.48

7,372.72

Igual:

Total cuotas

$38,067.01

$12,155.84

$50,222.85


Si en enero 2021, el administrador realiza los siguientes gastos con recursos del fondo correspondiente:

Gastos de enero

 

Concepto

Importe

IVA

Total

 

Vigilancia

$10,731.00

$1,716.96

$12,447.96

Más:

Honorarios

4,443.00

710.88

5,153.88

Más:

Pintura

3,232.00

517.12

3,749.12

Más:

Jardinería

778.00

124.48

902.48

Más:

Materiales para limpieza

6,246.00

999.36

7,245.36

Más:

Plomería

1,262.00

201.92

1,463.92

Más:

Prima de seguro

9,601.00

1,536.16

11,137.16

Más:

Otros gastos

2,555.00

408.80

2,963.80

Igual:

Total

$38,848.00

$6,215.68

$45,063.68


De estos gastos e IVA, el importe que le corresponde a cada condómino para efectos de su deducción y acreditamiento son:

Gasto correspondiente a cada condómino 

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Empresa Uno, SA.

16.56 %

$38,848.00

$6,433.23

Empresa Dos, SA de CV

26.15 %

38,848.00

10,158.75

Empresa Tres, SA de CV

17.36 %

38,848.00

6,744.01

Empresa Cuatro, SA de CV

25.25 %

38,848.00

9,809.12

Empresa Cuatro, SA

14.68 %

$38,848.00

5,702.89

Total

100.00 %

 

$38,848.00


IVA correspondiente a cada condómino

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Empresa Uno, SA.

16.56 %

$6,215.68

$1,029.32

Empresa Dos, SA de CV

26.15 %

6,215.68

1,625.40

Empresa Tres, SA de CV

17.36 %

6,215.68

1,079.04

Empresa Cuatro, SA de CV

25.25 %

6,215.68

1,569.46

Empresa Cuatro, SA

14.68 %

$6,215.68

912.46

Total

100.00 %

 

$6,215.68


Si bien las cuotas pagadas en el mes superan a los gastos del mismo, los condóminos solo deducirán en cada mes el monto que les corresponde de los gastos efectivamente realizados; para lo que el administrador debe emitir a cada condómino la constancia respectiva: 



.
 .  (Foto: IDConline)