El régimen de propiedad en condominio es aquel que se constituye sobre inmuebles que, por sus características físicas permite a los titulares el aprovechamiento exclusivo de áreas comunes que no admiten división, otorgando a cada condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, y derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto a las áreas o instalaciones comunes. Está regulado en las legislaciones civiles de cada entidad federativa.
Se van a abordar algunas de las principales dudas, así como un caso práctico para el cumplimiento de las obligaciones fiscales de la propiedad en condominio.
¿Las asociaciones que administran condominios deben inscribirse en el RFC?
La regla 3.1.20 de la RMISC 2023, prevé que las personas morales del régimen de propiedad en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos”.
En el supuesto de aquellas personas morales del régimen de propiedad en condominio de casa habitación que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica que ya se encuentran inscritas en el RFC, podrán presentar un caso de aclaración a través del portal del SAT, observando lo que para tal efecto dispone la regla 2.5.8., para el efecto de que se les reasigne la clave de actividades económicas en el RFC.
En ese orden de ideas, resulta obligatorio que una asociación que administra un condominio se encuentre inscrito ante el RFC.
Una asociación civil que exclusivamente administra un condominio ¿tiene que emitir un CFDI por las cuotas de mantenimiento?
En la figura de propiedad en condominio de inmuebles existen gastos comunes que comparten los condóminos, entre los que destacan las erogaciones para el mantenimiento, de ahí surge la importancia de quien administra los recursos, situación que debe ser solventada por la designación en la asamblea general de condóminos
De tal forma que una persona moral puede ser la encargada de la administración del condominio, esta se constituye como una asociación civil (AC), y es la encargada de cumplir con las obligaciones en materia de ISR de conformidad con el Título III de la LISR (art. 79, primer párrafo, fracc. XVIII, LISR).
Una de las obligaciones, de los administradores de condominios es la expedición de CFDI´s que acrediten las enajenaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes (arts. 86, fracc. II, LISR y 29, primer párrafo, CFF). Este deber solo es exigible por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que lleven a cabo.
Bajo esa premisa resulta necesario distinguir y separar las cantidades que reciben dichas AC por las cuotas que reciben de los condóminos, de las contraprestaciones que reciben por los servicios de administración que prestan, toda vez que la naturaleza y el fin son distintos. Las primeras son destinadas para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, por las que no se puede hacer una libre disposición ni considerar que forman parte del patrimonio, mientras que las segundas (contraprestaciones) son ingresos propios. Así, por dichas cuotas, las asociaciones civiles no están obligadas a expedir CFDI, pues no son ingresos propios; incluso, el numeral 30 del RLISR prevé: que los gastos de mantenimiento y conservación que se realicen en nombre y representación de la asamblea de condóminos, y que los CFDI´s estén a nombre de la asamblea de estos; por ende, la AC que administre inmuebles en condominio, únicamente debe hacerlo por las contraprestaciones que reciban por los servicios relativos a dicha administración.
Esto se apoya en el CRITERIO SUSTANTIVO 16/2022/CTN/CS-SASEN publicado por la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) de rubro: ASOCIACIONES CIVILES DEDICADAS EXCLUSIVAMENTE A LA ADMINISTRACIÓN DE UN INMUEBLE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. NO ESTÁN OBLIGADAS A EMITIR CFDI ÚNICAMENTE POR LAS CUOTAS QUE RECIBEN DE LOS CONDÓMINOS PARA SUFRAGAR GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE.
Este criterio fue posible debido a que a trevés de una consulta especializada realizada a la Prodecon, una persona moral constituida como asociación civil, dedicada a la administración de un inmueble propiedad en condominio, solicitó la opinión para conocer si se encuentra obligada a expedir CFDI a los condóminos por el cobro exclusivo de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias que recauda de estos para cubrir gastos de mantenimiento del inmueble sujetos al régimen de propiedad en condominio.
Esto fue analizado y la Prodecon resolvió que el artículo 29 del CFF, dispone la obligación de las personas contribuyentes de expedir CFDI cuando las leyes fiscales expresamente así lo dispongan, ya sea por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen. Por su parte, los artículos 79, primer párrafo, fracción XVIII y 86, primer párrafo, fracción II, ambos de la LISR, establecen respectivamente, que las asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio son personas morales no contribuyentes del ISR, pero que, entre otras obligaciones, tienen la de expedir los CFDI que acrediten las enajenaciones, así como los servicios que presten y por el uso o goce temporal de bienes que otorguen.
No obstante, una asociación civil que se dedique exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, no está obligada a emitir CFDI por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por la prestación de un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble.
¿Qué pasa si se emite el CFDI por las cuotas de mantenimiento?
No es una obligación la expedición del comprobante fiscal por las cuotas de mantenimiento; sin embargo, en caso de que estos se emitan, el contribuyente debe cuidar seleccionar la opción “No objeto del impuesto” y registrarlo con la clave de producto o servicio “80131801 Administración de propiedades- Cuotas de mantenimiento”, como se muestra a continuación:
¿Las cuotas de mantenimiento gravan para IVA?
El artículo 33 RLIVA, indica que únicamente tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmueble sujetos al régimen de propiedad en condominio o en cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventen dichos gastos, el IVA se causará solo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble como una prestación de servicio independiente.
Aquí vale la pena tomar en cuenta que la LIVA considera como servicios personales independientes aquellos que tienen por característica ser personales, siempre y cuando se trate de las actividades reguladas en el artículo 14 de la ley en cita y que no tengan naturaleza de actividad empresarial.
De lo anterior se concluye que las cuotas que aporten los contribuyentes para los gastos de mantenimiento del inmueble en condominio no son sujetas del IVA.
Las personas que paguen cuotas condominales ¿las pueden deducir?
El artículo 30 del RLISR establece que los contribuyentes que paguen el ISR en términos del Título IV, Capítulos II y IV de la LISR, que para la realización de sus actividades utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos del artículo 30 del RLISR.
A su vez el numeral establece que podrán deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren llevado a cabo en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos que establece la LISR, se cumpla con lo siguiente:
- que los gastos de conservación y mantenimiento sean efectuados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador que cuente con facultades para actuar con el carácter mencionado, otorgado por dicha asamblea
- que el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
- que los CFDI´s que amparen los gastos de conservación y mantenimiento estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador
- que el administrador recabe los CFDI´s relativos a los gastos de conservación y mantenimiento, y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
- folios correspondientes a los comprobantes y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el IVA respectivo, y
- la parte proporcional que corresponde al condómino de que se trate, del gasto total, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. No se considerará en el total del gasto, el impuesto al valor agregado que se hubiere causado sobre dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble se encuentre exento de este último gravamen
- en el caso de que el administrador reciba contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir el CFDI a nombre de la asamblea general de condóminos, el cual deberá incluirse cuando se elaboren las constancias en los términos establecidos en la fracción IV de este artículo, y
- la documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento
No se podrá optar por efectuar la deducción de los gastos de conservación y mantenimiento en términos del presente artículo, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la asamblea general de condóminos.
¿Cómo se determina la proporción de los gastos del condominio?
Para explicar esto atiéndase el siguiente caso práctico.
Supóngase que los siguientes contribuyentes del Título II de la LISR, están ubicados en un condominio de uso comercial, con los por cientos de indiviso señalados:
Por ciento de indiviso correspondiente
|
Empresa |
Valor del área exclusiva (A) |
Valor total del área exclusiva (B) |
Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B, por 100) |
|
La Mascota Feliz, SA de CV |
$ 2,214,600.00 |
$ 12,211,190.00 |
18.14 % |
Más: |
Accesorios de PC, SA de CV |
2,450,330.00 |
12,211,190.00 |
20.07 % |
Más: |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
2,445,600.00 |
12,211,190.00 |
20.03 % |
Más: |
La Fonda más Rica, SA de CV |
1,560,060.00 |
12,211,190.00 |
12.78 % |
Más: |
Comelo Todo, SA de CV |
3,540,600.00 |
12,211,190.00 |
28.99 % |
Igual: |
Total área exclusiva |
12,211,190.00 |
|
100.00 % |
Más: |
Áreas comunes |
2,160,040.00 |
|
|
Igual: |
Total del área del condominio |
$ 14,371,230.00 |
|
|
La asamblea general de condóminos determina las siguientes cuotas mensuales 2023:
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento
|
Empresa |
Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A) |
Por ciento de indiviso correspondiente (B) |
Cuota anual (A por B igual C) |
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento (C entre 12) |
|
La Mascota Feliz, SA de CV |
$ 526,790.00 |
18.14 % |
$ 95,537.71 |
$ 7,961.48 |
Más: |
Accesorios de PC, SA de CV |
526,790.00 |
20.07 % |
105,707.09 |
8,808.92 |
Más: |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
526,790.00 |
20.03 % |
105,503.04 |
8,791.92 |
Más: |
La Fonda más Rica, SA de CV |
526,790.00 |
12.78 % |
67,300.89 |
5,608.41 |
Más: |
Comelo Todo, SA de CV |
526,790.00 |
28.99 % |
152,741.27 |
12,728.44 |
Igual: |
Total cuotas |
|
100.00 % |
$ 526,790.00 |
$ 43,899.17 |
Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios
|
Empresa |
Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior1 (A) |
Por ciento de indiviso correspondiente (B) |
Cuota anual (A por B igual C) |
Cuota mensual para gastos extraordinarios (C entre 12) |
|
La Mascota Feliz, SA de CV |
$ 230,506.00 |
18.14 % |
$ 41,804.16 |
$ 3,483.68 |
Más: |
Accesorios de PC, SA de CV |
$ 230,506.00 |
20.07 % |
46,253.95 |
3,854.50 |
Más: |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
$ 230,506.00 |
20.03 % |
46,164.66 |
3,847.06 |
Más: |
La Fonda más Rica, SA de CV |
$ 230,506.00 |
12.78 % |
29,448.66 |
2,454.06 |
Más: |
Comelo Todo, SA de CV |
$ 230,506.00 |
28.99 % |
66,834.56 |
5,569.55 |
Igual: |
Total cuotas |
|
100.00 % |
$ 230,506.00 |
$ 19,208.83 |
Nota: (1) Se toman como un parámetro de las posibles erogaciones que pueden suscitarse en este año
Total de cuotas mensuales
|
Empresa |
Gastos de conservación y mantenimiento |
El fondo de reserva para gastos extraordinarios |
Total de cuotas mensuales |
|
La Mascota Feliz, SA de CV |
$ 7,961.48 |
$ 3,483.68 |
$ 11,445.16 |
Más: |
Accesorios de PC, SA de CV |
8,808.92 |
3,854.50 |
12,663.42 |
Más: |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
8,791.92 |
3,847.06 |
12,638.97 |
Más: |
La Fonda más Rica, SA de CV |
5,608.41 |
2,454.06 |
8,062.46 |
Más: |
Comelo Todo, SA de CV |
12,728.44 |
5,569.55 |
18,297.99 |
Igual: |
Total cuotas |
$ 43,899.17 |
$ 19,208.83 |
$ 63,108.00 |
En enero 2023 el administrador del condominio efectuó en nombre y representación de la asamblea, los gastos corrientes que se muestran enseguida con recursos del fondo correspondiente:
Gastos de enero
|
Concepto |
Importe |
IVA |
Total |
|
Honorarios del administrador |
$ 12,400.00 |
$ 1,984.00 |
$ 14,384.00 |
|
Pintura |
4,600.00 |
736 |
5,336.00 |
Más: |
Jardinería |
4,000.00 |
640 |
4,640.00 |
Más: |
Materiales para limpieza |
1050 |
168 |
1,218.00 |
Más: |
Vigilancia |
6,700.00 |
1072 |
7,772.00 |
Más: |
Contribuciones |
460.00 |
73.6 |
533.60 |
Más: |
Prima de seguro |
10,600.00 |
1696 |
12,296.00 |
Más: |
Otros gastos |
1,980.00 |
316.8 |
2,296.80 |
Igual: |
Total |
$ 41,790.00 |
$ 6,686.40 |
$ 48,476.40 |
Conforme a estos datos, el importe de gastos e IVA que le aplica a cada condómino conforme al por ciento de indiviso para efectos de su deducción y acreditamiento son:
Gasto correspondiente a cada condómino
Empresa |
Por ciento de indiviso correspondiente |
Gastos del periodo |
Gasto correspondiente a cada condómino |
La Mascota Feliz, SA de CV |
18.14 % |
$ 41,790.00 |
$ 7,578.96 |
Accesorios de PC, SA de CV |
20.07 % |
41,790.00 |
8,385.69 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
20.03 % |
41,790.00 |
8,369.51 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
12.78 % |
41,790.00 |
5,338.95 |
Comelo Todo, SA de CV |
28.99 % |
$ 41,790.00 |
12,116.89 |
Total |
100.00 % |
|
$ 41,790.00 |
IVA correspondiente a cada condómino
Empresa |
Por ciento de indiviso correspondiente |
IVA del periodo |
IVA correspondiente a cada condómino |
La Mascota Feliz, SA de CV |
18.14 % |
$ 6,686.40 |
$ 1,212.63 |
Accesorios de PC, SA de CV |
20.07 % |
6,686.40 |
1,341.71 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
20.03 % |
6,686.40 |
1,339.12 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
12.78 % |
6,686.40 |
854.23 |
Comelo Todo, SA de CV |
28.99 % |
$ 6,686.40 |
1,938.70 |
Total |
100.00 % |
|
$ 6,686.40 |
Las cuotas pagadas en el periodo superan a los gastos de este; sin embargo, los condóminos solo pueden deducir el monto que les corresponde de dichos gastos. Para tales efectos, el administrador emite a cada condómino la constancia respectiva.
En febrero, la empresa “La Mascota Feliz, SA de CV” pagó de sus cuotas para gastos de conservación y mantenimiento fuera de tiempo, por lo que se generaron intereses moratorios al 3 % sobre estas.
Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero
|
Concepto |
Importe |
|
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento |
$ 7,961.48 |
Más: |
Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios |
3,483.68 |
Igual: |
Cuotas de febrero |
11,445.16 |
Por: |
Tasa de intereses moratorios |
3 % |
Igual: |
Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero |
$ 343.35 |
Estos intereses son una deducción autorizada para la empresa de conformidad con el artículo 25, fracción III de la LISR, pero debe tenerse en cuenta que conformarán parte del fondo de las cuotas del condominio, y por consiguiente se utilizarán para el pago de los gastos de conservación, mantenimiento o extraordinarios.
Lo anterior implica para quien paga los intereses deducir dos veces los mismos, una vez como intereses y una segunda ocasión como parte del pago de los gastos comunes que le corresponden.
Si bien la ley no prevé una limitante expresa para aplicar esta doble deducción, el criterio de algunos especialistas es que solo se aplique una deducción de este pago, ya sea como intereses moratorios según lo señalado, y posteriormente disminuirlos de la deducción del pago de los gastos del mismo periodo en que se realice o viceversa. Por ejemplo, las cuotas y su aplicación para los gastos de febrero son:
Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento a febrero
|
Concepto |
Importe |
|
Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento febrero |
$ 43,899.17 |
Más: |
Remanente de cuotas de enero |
2,109.17 |
Más: |
Intereses moratorios febrero |
$ 343.35 |
Igual: |
Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento a febrero |
$ 46,351.69 |
Gastos de febrero
|
Concepto |
Importe |
IVA |
Total |
|
Honorarios del administrador |
$ 12,400.00 |
$ 1,984.00 |
$ 14,384.00 |
Más: |
Pintura |
3,500.00 |
560 |
4,060.00 |
Más: |
Jardinería |
4,000.00 |
640 |
4,640.00 |
Más: |
Materiales para limpieza |
1105 |
176.8 |
1,281.80 |
Más: |
Vigilancia |
7,000.00 |
1120 |
8,120.00 |
Más: |
Contribuciones |
460.00 |
73.6 |
533.60 |
Más: |
Prima de seguro |
10,600.00 |
1696 |
12,296.00 |
Más: |
Otros gastos |
930.00 |
148.8 |
1,078.80 |
Igual: |
Total |
$ 39,995.00 |
$ 6,399.20 |
$ 46,394.20 |
Gasto correspondiente a cada condómino
Empresa |
Por ciento de indiviso correspondiente |
Gastos del periodo |
Gasto correspondiente a cada condómino |
La Mascota Feliz, SA de CV |
18.14 % |
$ 39,995.00 |
$ 7,253.42 |
Accesorios de PC, SA de CV |
20.07 % |
39,995.00 |
8,025.50 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
20.03 % |
39,995.00 |
8,010.01 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
12.78 % |
39,995.00 |
5,109.62 |
Comelo Todo, SA de CV |
28.99 % |
39,995.00 |
11,596.44 |
Total |
100.00 % |
|
$ 39,995.00 |
IVA correspondiente a cada condómino
Empresa |
Por ciento de indiviso correspondiente |
IVA del periodo |
IVA correspondiente a cada condómino |
La Mascota Feliz, SA de CV |
18.14 % |
$6,399.20 |
$ 1,160.55 |
Accesorios de PC, SA de CV |
20.07 % |
6,399.20 |
1,284.08 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
20.03 % |
6,399.20 |
1,281.60 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
12.78 % |
6,399.20 |
817.54 |
Comelo Todo, SA de CV |
28.99 % |
6,399.20 |
1,855.43 |
Total |
100.00 % |
|
$ 6,399.20 |
En el caso de “La Mascota Feliz, SA de CV”, quien pagó intereses moratorios, bajo las recomendaciones señaladas debe tomar una de las siguientes alternativas:
Se deducen los intereses moratorios por los $ 343.35 |
No se deducen los intereses moratorios |
Disminuir los $ 343.35 de los gastos que le corresponden en el mes por $ 7,253.42, para solo considerar como deducibles $ 6,910.07 |
Tomar como deducción el total de los gastos que le corresponden por $ 7,253.42 |
Otro efecto de la aplicación de los intereses moratorios pagados por una empresa dentro del pago del total de gastos de conservación y mantenimiento es que cada uno de los demás condóminos se benefician de ello.
Si bien el artículo 30 del RLISR precisa que los condóminos deducirán la parte proporcional que les corresponde de dichos gastos, también lo es que, hacerlo así cuando parte de ellos se erogaron con intereses pagados por otro condómino, les permitiría aplicar un gasto que no realizaron.
Por lo anterior, algunos especialistas recomiendan disminuir de los gastos comunes y el IVA que les tocan a los condóminos que no pagaron dichos intereses moratorios, la parte proporcional de estos intereses como sigue:
Factor de reducción para gastos e IVA
|
Concepto |
Importe |
|
Intereses moratorios pagados por “La Mascota Feliz, SA de CV” |
$ 343.35 |
Entre: |
Total de gastos de conservación y mantenimiento del periodo sin incluir los correspondientes a “La Mascota Feliz, SA de CV” |
$ 32,741.58 |
Igual: |
Factor de reducción para gastos e IVA |
0.010487 % |
Gasto correspondiente a cada condómino deducible
Empresa |
Gasto correspondiente a cada condómino (A) |
Factor de reducción para gastos e IVA (B) |
No deducible (C) |
Deducible (A menos C) |
Accesorios de PC, SA de CV |
$ 8,025.50 |
0.010487 |
84.16 |
$ 7,941.34 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
8,010.01 |
0.010487 |
84.00 |
$ 7,926.01 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
5,109.62 |
0.010487 |
53.58 |
$ 5,056.04 |
Comelo Todo, SA de CV |
11,596.44 |
0.010487 |
121.61 |
$ 11,474.83 |
IVA correspondiente a cada condómino acreditable
Empresa |
IVA correspondiente a cada condómino (A) |
Factor de reducción para gastos e IVA (B) |
No acreditable (C) |
Acreditable (A menos C) |
Accesorios de PC, SA de CV |
$ 1,284.08 |
0.010487 |
$ 13.47 |
$ 1,270.61 |
El Buen Vestir, S de RL de CV |
1,281.60 |
0.010487 |
13.44 |
1,268.16 |
La Fonda más Rica, SA de CV |
817.54 |
0.010487 |
8.57 |
808.97 |
Comelo Todo, SA de CV |
1,855.43 |
0.010487 |
19.46 |
1,835.97 |
Conclusión
Es indispensable atender a la legislación local en materia de la propiedad en condominio y cumplir con ella, para lograr una adecuada administración y manejo de gastos, lo que en conjunto con las disposiciones del RLISR permitirá que los condóminos efectúen la deducción de los gastos de las áreas comunes y el acreditamiento del IVA.
