Los ministros de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declararon constitucional las reglas tributarias que obligan a pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR) cuando una persona adquiere un inmueble a un precio menor a su valor real determinado mediante avalúo.
Al resolver el Amparo en Revisión 384/2025, el máximo tribunal confirmó la validez de los artículos 125, 130, fracción IV y 132 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, los cuales establecen que existe un ingreso acumulable cuando el valor del inmueble determinado por avalúo excede en más de 10% el precio pactado en la operación. En esos casos, la diferencia se considera un incremento en el patrimonio del adquirente y debe gravar ISR.
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¿Por qué se considera ingreso la compra de un inmueble?
Durante la presentación del proyecto, el ministro Irving Espinosa Betanzo explicó que en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles puede generarse un ingreso para el adquirente cuando el precio pagado es inferior al valor comercial del bien.
El esquema fiscal establece que el valor real del inmueble se determina mediante un avalúo realizado por un corredor público titulado o por instituciones de crédito autorizadas por las autoridades fiscales.
Este mecanismo funciona como un elemento para determinar si el valor pactado entre las partes corresponde al valor real del inmueble o si existe una subvaluación que busque gravar el ingreso acumulado.
De acuerdo con el análisis del Pleno, cuando el avalúo es más de 10% superior al precio pactado, la diferencia constituye un beneficio económico para el comprador, lo que refleja capacidad contributiva y justifica la obligación de pagar el impuesto correspondiente.
El pago de ISR para el comprador no vulnera la legalidad contributiva
La Corte también analizó si el umbral del 10% fijado en la legislación podría vulnerar el principio de proporcionalidad tributaria. En este sentido, se concluyó que no, ya que el legislador tiene la facultad de definir el objeto de las contribuciones y establecer parámetros para identificar manifestaciones de riqueza o incremento patrimonial.
Asimismo, el porcentaje establecido en la ley permite distinguir entre variaciones normales del mercado y subvaluaciones que implican un aumento real en el patrimonio del comprador.
Es por ello, que para Tribunal, si el valor del inmueble determinado por avalúo demuestra que el comprador obtuvo un bien por debajo de su valor comercial, existe una modificación positiva en su patrimonio que puede ser gravada.
¿Cuándo se paga el ISR por la compra de inmuebles?
De acuerdo al artículo 132 de la LISR, los contribuyentes que obtengan ingresos por esta situación deberán de hacer el pago provisional del monto que resulte aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido sin deducción alguna.
Este pago provisional de ISR se realizará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso, el plazo, pero tratándose de este supuesto, se contará plazo a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales.
Avalúo como elemento técnico
Otro de los argumentos analizados en el amparo fue si el hecho de que el valor del inmueble dependa de un avalúo realizado por peritos o instituciones autorizadas vulnera el principio de legalidad tributaria.
La Corte determinó que no existe tal vulneración, ya que el avalúo constituye un mecanismo técnico previsto en la ley para aproximarse al valor real del inmueble.
Además, los avalúos deben ser practicados por corredores públicos o instituciones de crédito autorizadas por las autoridades fiscales, lo que proporciona certeza en la determinación del valor comercial del bien.
“Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de esta Ley; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada”, Artículo 125 Ley del Impuesto Sobre la Renta.
¿Para quién aplica esta norma tributaria?
El Pleno también precisó que la norma se aplica de manera general, sin distinguir el tipo de inmueble ni las características personales del comprador. De esta manera, la resolución fue aprobada por unanimidad de votos del Pleno de la SCJN, que confirmó la constitucionalidad de las disposiciones impugnadas y negó el amparo a la parte quejosa.
Este criterio busca evitar simulaciones en las escrituras de compraventa y fortalecer la transparencia en las transacciones inmobiliarias.
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