Artículo elaborado por la Lic. Lina Berenice Chávez Islas, consultora del área fiscal de IDC
En nuestro país la propiedad en condominio está tomando un auge considerable tanto en la parte habitacional como en la comercial; la razón de ello es el aprovechamiento de los espacios pequeños para la construcción de desarrollos inmobiliarios y que éstos pueden ser adquiridos con facilidades y a precios accesibles.
La propiedad en condominio tiene una regulación totalmente local, esto es, cada entidad federativa cuenta con una legislación que marca los lineamientos a seguir para su constitución, organización y operación; en consecuencia, sería imposible analizar todas y cada una de las legislaciones en comento, por ello, el estudio que a continuación se realizará sobre esta figura será basado en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCBIDF).
Consideraciones jurídicas
DEFINICIÓN:
El artículo 4o de la LPCBIDF señala: “La constitución del régimen de propiedad en condominio (RPC) es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble instrumentarán ante Notario Público por el cual declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo con el uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva”.
Como puede observarse, en el DF, la propiedad en condominio es un acto jurídico en el que los propietarios del bien inmueble acuerdan voluntariamente conjuntarse para llevar un mejor aprovechamiento de tal bien, ello no constituye una persona moral, toda vez que la propiedad en condominio carece de personalidad jurídica propia.
Lo anterior se confirma con la siguiente tesis:
CONDOMINIO, PERSONALIDAD INEXISTENTE DE UN. IMPOSIBLE VIOLACION DE GARANTIAS. Si se tiene en cuenta que la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, no confiere personalidad jurídica a los bienes que se encuentran sujetos a ese régimen, debe concluirse que físicamente un condominio es sólo un inmueble y que, en consecuencia, como tal no puede ser sujeto de derechos o de obligaciones, mientras no esté constituido en persona moral, por lo que es imposible que en su perjuicio pueda darse violación de garantías.
Amparo directo 3542/84. Condominios Montañés. 14 de marzo de 1986. Unanimidad de votos. Ponente: César Esquinca Muñoa.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Séptima Época, Parte 205-216, Sexta Parte, Tesis s/n, pág. 123.
ADMINISTRACIÓN
La LPCBIDF prevé como órgano supremo del condominio a la Asamblea General de Condóminos, la cual designará al administrador de los bienes afectos al régimen en estudio, pudiendo ejercer tal cargo una persona física o moral.
Cabe señalar que el administrador sólo tiene facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración.
PAGO DE CUOTAS
Los condóminos deberán cubrir puntualmente las cuotas de mantenimiento, cuyo importe se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso (parte que corresponde al condómino) que represente cada unidad de propiedad exclusiva –artículo 56 de la LPCBIDF–, las cuales se utilizarán para:
- constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a sufragar el gasto corriente generado en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio
- constituir el fondo de reserva destinado a costear los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores
- solventar gastos extraordinarios
En caso de no pagar oportunamente las cuotas de mantenimiento en las fechas y bajo las formalidades establecidas, se causarán intereses, que serán fijados por la asamblea o en su caso por el reglamento (artículo 60 de la LPCBIDF).
Ámbito Fiscal
De manera general se han tocado los puntos más esenciales del aspecto jurídico de la propiedad en condominio; sin embargo, no debe dejarse de lado el ámbito fiscal que conlleva este régimen, a efecto de poder aplicar esta modalidad en un concepto integral.
CFF
Para dar cumplimiento a la obligación de contribuir consagrada en el artículo 31, fracción IV de la Constitución, es necesario que la persona física o moral se dé de alta en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) de conformidad con el artículo 27 del CFF.
Al no contar con personalidad jurídica, el régimen en propiedad en condominio no puede constituir una persona moral, por ende, no podrá inscribirse en el RFC; en este caso, quien deberá darse de alta en el RFC será el administrador, el cual deberá pagar los impuestos que correspondan por los honorarios cobrados.
Cabe mencionar que en la práctica el Servicio de Administración Tributaria realiza la inscripción al RFC de este régimen como una persona moral “X” seguida de las palabras “Propiedad en Condominio”.
ISR
La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), en el Título III “Personas Morales con Fines no Lucrativos”, menciona en su artículo 95, fracción XVIII, que las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble en propiedad en condominio no causarán el impuesto sobre la renta (ISR) al ser consideradas personas morales con fines no lucrativos, pues las cuotas de mantenimiento que administran de los condominios no son de su propiedad y, por ende, no modifican su patrimonio.
En caso de ser el administrador una persona física, por las cuotas de mantenimiento no causa el ISR, ya que con el contrato de administración podrá demostrarse a la autoridad fiscal que la cantidad de dinero depositado a la cuenta del administrador por concepto de cuotas de mantenimiento no forman parte de su patrimonio; esta situación deberá ser plasmada en una cláusula de dicho contrato. Por lo que se refiere a los honorarios cobrados por el administrador del bien inmueble, sí deberán acumularse para el ISR bajo el régimen de actividad empresarial y profesional.
Como puede apreciarse, por el régimen en sí mismo no causa el ISR, toda vez que no es sujeto del impuesto al no generar utilidad alguna, ya que las cuotas que se pagan son destinadas precisamente para el mantenimiento y necesidades del inmueble.
En caso de generarse intereses por la falta de pago oportuno de la cuota, éstos seguirán la misma suerte del acto principal, es decir, el destino de la propia cuota de mantenimiento.
En materia de retenciones es muy común que en el condominio se cuente con personal que está bajo subordinación. A estos trabajadores se les retendrá el ISR en términos del artículo 113 de la LISR, y será el administrador (persona física o moral) quien efectué y entere tales retenciones.
IVA
En principio, la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) no grava a las personas sino a los actos o actividades por la enajenación de bienes, prestación de servicios independientes, otorgamiento del uso o goce temporal de bienes e importación, realizados en territorio nacional –artículo 1o de la LIVA– .
En este tenor, el artículo 14 de la LIVA considera como prestación de servicios toda obligación de dar, hacer o permitir, y las cuotas de mantenimiento son una obligación de dar por parte de los condóminos administrados por una persona física o moral, en consecuencia, dichas cuotas deberían causar IVA.
Sin embargo, hasta el ejercicio 2003, la regla 5.3.7. de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC) señalaba: Se considera que las asociaciones civiles que presten exclusivamente el servicio de administración de un inmueble en propiedad en condominio a sus miembros, como contraprestación normal por cuotas, se encuentran dentro de la exención prevista en el artículo 15, fracción XII de la LIVA.
Actualmente, el Reglamento de la LIVA, publicado el 4 de diciembre de 2006 en el Diario Oficial de la Federación, en el artículo 33 prescribe: Para los efectos del artículo 14 de la Ley, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble.
De lo anterior se desprende que las cuotas de mantenimiento no causan el IVA, siempre que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan los gastos; aquella parte de la cuota destinada a cubrir los honorarios de la persona física o moral que administre el condominio sí causará el impuesto.
En caso de generarse intereses por falta de pago oportuno, éstos no causan el IVA al tener la misma finalidad que la cuota.
IETU
Las cuotas de mantenimiento para efectos del impuesto empresarial a la tasa única (IETU) son consideradas como prestación de servicios independientes en términos del artículo 1o de la Ley de la Materia, en virtud de que el artículo 3o de la misma Ley precisa que por prestación de servicios independientes se entienden las actividades consideradas como tales en la LIVA.
Debe precisarse que al remitir la LIETU a la LIVA, es sólo para la aplicación de conceptos, no así de exenciones, por tal motivo, al ser las cuotas de mantenimiento una obligación de dar por parte de los condóminos, éstas son consideradas prestación de servicios independientes.
Por lo anterior, dichas cuotas deberían causar el IETU; no obstante, en la Resolución Miscelánea Fiscal 2008, en la regla I.4.1. se indica lo siguiente: I.4.1. Para los efectos del artículo 1o de la LIETU, tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos a régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes de conservación y mantenimiento que se destinen a la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, sólo se considerará ingreso gravado la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a cargo la administración del inmueble.
La regla antes citada exenta del pago de IETU por las cuotas de mantenimiento cuyo pago es obligatorio para los condóminos, resaltando que sólo se considerará objeto del impuesto la parte de la cuota que se destine a cubrir los honorarios del administrador del inmueble por ser considerada prestación de servicios.
Consideraciones finales
La propiedad en condómino es un régimen cuya regulación jurídica debe conocerse con profundidad, ya que de ello depende su forma de tributación, pues al contar cada entidad federativa con una legislación distinta, cada una de ellas origina obligaciones legales diferentes.
