La pandemia por Covid-19 ha dejado serias repercusiones económicas, sobre todo cuando la situación estaba en su punto más crítico, ya que el gobierno ordenó suspender todas aquellas actividades no esenciales para evitar el aumento de contagios.
En el marco de las relaciones contractuales, los efectos de esta medida impactaron mayormente al arrendamiento, generando diversas problemáticas como: impacto de las fluctuaciones del tipo de cambio, imposibilidad de usar los bienes arrendados, falta de liquidez que provocó incumplimientos de pago, detonación de penalizaciones, necesidad de renegociación del importe de las rentas, terminación anticipada de contratos, entre otros.
Y es que las partes deben atender sus obligaciones en los términos pactados, siendo el retraso o la omisión una de las causas para que se tenga derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato, o bien, la rescisión del mismo con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.
Así, la contingencia significó un nuevo reto para el sistema jurídico, pues únicamente prevé una excluyente de responsabilidad cuando la contravención es consecuencia de un evento de caso fortuito o fuerza mayor; sin embargo, aún quedaba la interrogante de sí Covid-19 y las restricciones sanitarias entraban en esta categoría.
Marco jurídico
La ley aplicable dependerá de si las partes adoptaron la legislación federal o local. En el caso de la Ciudad de México, los artículos 2431 y 2432 del Código Civil para el Distrito Federal señalan a la letra:
Artículo 2431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
Artículo 2432.- Si solo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión.
Caso fortuito y fuerza mayor
No existe un concepto jurídico de estos términos, por lo que es necesario recurrir a la doctrina, la cual hace referencia a sucesos extraordinarios ajenos a la voluntad del deudor que provocan el incumplimiento de una prestación; distinguiendo uno de otro por varios factores:
- fuerza mayor: se debe a un hecho de la naturaleza y aunque puede preverse, es inevitable, y
- caso fortuito: se trata de un acontecimiento humano que es inesperado, producido casualmente y muy difícil de prever porque no se cuentan con experiencias previas o consistentes de la probabilidad o el riesgo de que ocurra algún acontecimiento
Cabe resaltar que sin importar la diferencia teórica, el ordenamiento legal emplea ambos términos de forma indistinta y les otorga los mismos efectos.
Precedentes judiciales
A través del criterio denominado: CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR. ELEMENTOS, con registro digital: 245709, los tribunales han indicado los requisitos necesarios para que un suceso constituya caso fortuito o fuerza mayor:
provenir de hechos que no sean imputables al deudor directa o indirectamente por culpa, y
que la afectación no se pueda evitar con los instrumentos que se disponga en el medio social en el que se desenvuelve, ya sea para prevenir el acontecimiento, para oponerse a él o para resistirlo
También se encuentra la tesis de rubro: CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR. CUANDO EL ACTO O HECHO EN QUE SE SUSTENTA ES UN ACTO DE AUTORIDAD, con registro digital: 197162, que determina que si el incumplimiento de la obligación es atribuible a una autoridad porque resultan de una orden o de una prohibición, se actualiza el caso fortuito.
En este mismo sentido, el Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, al resolver el amparo directo 944/2016, reconoció que la imposibilidad jurídica de cumplir con un contrato en virtud de un acto de autoridad configura un caso fortuito, por ser un hecho irresistible.
Los anteriores posicionamientos hacían suponer que la emergencia y restricciones declaradas en 2020 por el gobierno federal constituyen caso fortuito o fuerza mayor; no obstante, esto todavía estaba sujeto a interpretación.
Nuevos criterios
Como era de esperarse, los arrendadores e inquilinos ejercitaron múltiples acciones judiciales para solucionar sus disputas. Por fortuna, de estos enfrentamientos se originaron tres tesis que intentan resolver la problemática planteada.
En la primera de ellas, los tribunales dejan claro que la pandemia es un caso fortuito y de fuerza mayor. Además, se protege a los arrendatarios de determinados locales comerciales (como el sector restaurantero), señalando que al ser no considerados como una actividad esencial tuvieron graves afectaciones, por lo que les es aplicable el derecho a la condonación y reducción de rentas. A continuación la tesis de mérito:
ACTIVIDAD NO ESENCIAL. DERIVADO DE LA CONTINGENCIA SANITARIA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), EL SECTOR RESTAURANTERO FUE CONSIDERADO CON ESE CARÁCTER Y RESULTÓ UNO DE LOS MÁS AFECTADOS, POR LO QUE LE ES APLICABLE EL DERECHO A LA CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS ADEUDADAS CONFORME A LOS ARTÍCULOS 2431 Y 2432 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO. Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario respecto de un local comercial dedicado al giro de restaurante bar, las codemandadas hicieron valer como excepción superveniente derivada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la cesación del pago de rentas; la rescisión del contrato de arrendamiento; la terminación anticipada del mismo y la entrega del inmueble materia del arrendamiento, ya que desde el 23 de marzo de 2020 tuvieron impedimento total de uso del inmueble litigioso, pues resulta un hecho público y notorio la contingencia sanitaria con motivo del virus SARS-CoV2 (COVID-19).
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que derivado de la contingencia sanitaria por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), el sector restaurantero fue considerado como una actividad no esencial y resultó uno de los más afectados, por lo que le es aplicable el derecho a la condonación y reducción de rentas adeudadas conforme a los artículos 2431 y 2432 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México.
Justificación: Lo anterior, porque en el Acuerdo por el que el Consejo de Salubridad General reconoció la epidemia de enfermedad por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) como una enfermedad grave de atención prioritaria y estableció las actividades de preparación y respuesta ante dicha epidemia, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 23 de marzo de 2020 determinó, entre otras, la suspensión inmediata, del 30 de marzo al 30 de abril de 2020, de actividades no esenciales en los sectores público, privado y social, lo cual causó un fuerte impacto negativo en la economía, y uno de los sectores más afectados fue el restaurantero, al haberse considerado como actividad no esencial; por ello, muchos restaurantes no pudieron operar de forma habitual o, incluso, tuvieron que dejar de funcionar. Atento a ello, se estima que la pandemia por el mencionado virus es un caso fortuito y de fuerza mayor, por lo que le es aplicable el derecho a la condonación y reducción de rentas adeudadas conforme
a los preceptos 2431 y 2432 citados.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 144/2021. Operadora Rojojaf, S.A. de C.V. y otra. 7 de julio de 2021. Unanimidad de votos. Ponente: Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María Alejandra Suárez Morales.
Esta tesis se publicó el viernes 18 de marzo de 2022 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época, Materia Civil, Tesis: I.3o.C.7 C (11a.), Tesis Aislada, Registro: 2024304, 18 de marzo de 2022
A través del segundo criterio se resuelve el enigma de aquellas actividades que, aunque no se ordenó la suspensión o cierre y en teoría podrían operar, se encontraban impedidas para ocupar el local al ubicarse dentro de las plazas comerciales que permanecieron cerradas.
Al respecto, se decidió que también les aplica la excepción de fuerza mayor porque estuvieron impedidas del uso del inmueble, derivado de las medidas por la pandemia. Sobre los efectos, se resolvió que por los primeros dos meses de cierre total (marzo y abril de 2020), no deben generarse rentas; y por el resto del tiempo, al haberse visto restringidas en parte del uso del bien, debe aplicarse una reducción del 50 %.
Algo que llama la atención, es la determinación de los tribunales de inaplicar el requisito previsto por el CCDF de citar a peritos para la disminución de rentas, ya que estiman que es un hecho notorio e incontrovertible el cierre total de comercios y posterior a ello parcial, así como la merma económica que todos han sufrido en los diversos ámbitos.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DEBE APLICARSE EL DERECHO A LA CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS ADEUDADAS DURANTE EL PERIODO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL TRATARSE DE UN CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR CONFORME A LOS ARTÍCULOS 2431 Y 2432 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO. Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario respecto de un local comercial dedicado al giro de restaurante bar, las codemandadas hicieron valer como excepción superveniente derivada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de
México, la cesación del pago de rentas; la rescisión del contrato de arrendamiento; la terminación anticipada del mismo y la entrega del
inmueble materia del arrendamiento, ya que desde el 23 de marzo de 2020 tuvieron impedimento total de uso del inmueble litigioso, pues resulta un hecho público y notorio la contingencia sanitaria con motivo del virus SARS-CoV2 (COVID-19). Al respecto, la Sala responsable determinó que las codemandadas tienen como giro comercial el de restaurante, y en relación con esa actividad no se ordenó el cierre total o suspensión temporal con motivo de la contingencia sanitaria, pues dichos establecimientos mercantiles siguieron operando; por ende, consideró que no se actualizó la hipótesis prevista en el artículo 2431 citado, ya que no existió incumplimiento alguno por parte de la arrendadora de permitir el uso y disfrute de la localidad arrendada, reiterando que la arrendataria no se vio impedida al uso total de la cosa arrendada.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que debe aplicarse el derecho a la condonación y reducción de rentas adeudadas durante el periodo de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), al tratarse de un caso fortuito o de fuerza mayor conforme a los artículos 2431 y 2432 del ordenamiento mencionado.
Justificación: Lo anterior, porque la pandemia por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) es un caso
fortuito que vino a sacudir al mundo, principalmente en cuestiones de salud, pero también causó un fuerte impacto negativo en la economía, y uno de los sectores más afectados fue el restaurantero, pues de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo Nueva Edición (ENOEN) presentada por el INEGI, se advierte que los principales resultados en el primer trimestre del año 2021, respecto al mismo periodo de 2020 reportan, entre otros: i) una disminución de 1.6 millones de personas en la Población Económicamente Activa (PEA), al pasar de 57 millones a 55.4 millones; ii) la población ocupada fue de 53 millones de personas, reportando una disminución de 2.1 millones; y, iii) las personas ocupadas en actividades terciarias descendieron 1.9 millones, siendo el impacto mayor en el sector del comercio, con una reducción de 712 mil y en el sector de restaurantes y servicios de alojamiento con 656 mil. De manera que este Tribunal Colegiado de Circuito determina que debe aplicarse el derecho a la condonación y reducción de rentas, que no es renunciable, conforme al artículo 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México y es materia de la litis en el juicio de origen, ya que al formular el incidente de excepción superveniente, las arrendatarias solicitaron no pagar rentas por el periodo en que no pudieron usar el inmueble. En efecto, el hecho de no pagar la renta desde marzo de 2020 se debe a que no pudieron operar durante la pandemia, particularmente los primeros meses, pues su giro es de restaurante bar dentro de una plaza comercial ubicada en el Estado de México, que se presume permaneció cerrada, ya que conforme al Acuerdo publicado en la Gaceta del Gobierno de esa entidad el 23 de marzo de 2020, se ordenó la suspensión temporal de actividades en plazas comerciales, entre otros. Así, una vez alertados los países sobre la pandemia y obligados por la Organización Mundial de la Salud a tomar las decisiones correspondientes que, en el caso de México, fue por algunos periodos el cierre total de actividades no esenciales, es que se concluye que por los primeros dos meses de cierre total (marzo y abril de 2020), no deben generarse rentas en contra de las arrendatarias y, por el resto del tiempo y hasta el día en que el juzgado de origen apruebe la consignación de las llaves, al haberse visto impedido en parte, como refiere el artículo 2432 del código indicado, del uso del bien inmueble arrendado, debe aplicarse una reducción parcial del 50% de la renta hasta el día de la aprobación de la consignación de llaves, sin que sea necesario citar a peritos para esta reducción, porque es un hecho notorio e incontrovertible el cierre total de comercios y posterior a ello parcial, así como la merma económica que todos han sufrido en los diversos ámbitos.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 144/2021. Operadora Rojojaf, S.A. de C.V. y otra. 7 de julio de 2021. Unanimidad de votos. Ponente: Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María Alejandra Suárez Morales.
Esta tesis se publicó el viernes 18 de marzo de 2022 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época, Materia Civil, Tesis: I.3o.C.5 C (11a.), Tesis Aislada, Registro: 2024311, 18 de marzo de 2022
Finalmente, del último criterio se advierte que es factible la modificación del contrato de arrendamiento, derivado de la pandemia, al ser irrenunciables las prerrogativas de condonación y reducción de rentas. Lo destacado de esta resolución, es la aclaración sobre que la regulación del caso fortuito o fuerza mayor en los códigos, tiene un carácter proteccionista a favor del arrendatario.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ES FACTIBLE SU MODIFICACIÓN DERIVADO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL SER IRRENUNCIABLES LAS PRERROGATIVAS DE CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS POR CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO). Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario respecto de un local comercial dedicado al giro de restaurante bar,
las codemandadas hicieron valer como excepción superveniente derivada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la cesación del pago de rentas; la rescisión del contrato de arrendamiento; la terminación anticipada del mismo; y, la entrega del inmueble materia del arrendamiento, ya que desde el 23 de marzo de 2020 tuvieron impedimento total de uso del inmueble litigioso, pues resulta un hecho público y notorio la contingencia sanitaria que se vive con motivo del virus SARS-CoV2 (COVID-19). Al respecto, la Sala responsable determinó que las codemandadas tienen como giro comercial el de restaurante, y en relación con esa actividad no se ordenó el cierre total o suspensión temporal con motivo de la contingencia sanitaria, pues dichos establecimientos mercantiles siguieron operando, por ende, consideró que no se actualizó la hipótesis prevista en el artículo 2431 citado, ya que no existió incumplimiento alguno por parte de la arrendadora de permitir el uso y disfrute de la localidad arrendada, reiterando que la arrendataria no se vio impedida al uso total de la cosa arrendada.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que es factible la modificación del contrato de arrendamiento, derivado de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), al ser irrenunciables las prerrogativas de condonación y reducción de rentas por caso fortuito o de fuerza mayor.
Justificación: Lo anterior, porque al efectuarse una interpretación teleológica de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, se colige que prevén las reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada, al dotarlo de dos acciones, a saber: solicitar la reducción de las rentas o pedir la rescisión del contrato de arrendamiento; hipótesis que el legislador consideró de orden público e interés social al establecer que esas prerrogativas son irrenunciables, pues al realizar dicha interpretación se consideraron los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor, siendo éstos los sucesos de la naturaleza o hechos del hombre que, siendo extraños al obligado, lo afectan en su esfera jurídica, impidiéndole temporal o definitivamente el cumplimiento parcial o total de una obligación, sin que tales hechos le sean imputables directa o indirectamente por culpa, y cuya afectación no puede evitar con los instrumentos de que normalmente se disponga en el medio social en el que se desenvuelve, ya sea para prevenir el acontecimiento o para oponerse a él y resistirlo. De modo que la intención del legislador al redactar los preceptos señalados no fue otra sino la de regular la relación jurídica de arrendamiento para los casos en que el bien arrendado se viera afectado por un caso fortuito o de fuerza mayor, regulación que eminentemente tiene un carácter proteccionista en favor del arrendatario, en la medida en que dispone que las pensiones rentísticas no se causarán mientras dure el impedimento para usar el bien; incluso, lo faculta para que en caso de seguir el impedimento por el plazo de dos meses, pueda pedir la rescisión del contrato de arrendamiento. Así, partiendo de la aplicación analógica de la ley y atendiendo al parámetro del principio de progresividad en la promoción, respeto, protección y garantía de los derechos humanos que debe ser observado, es factible sostener que es viable la modificación, con causa y sin responsabilidad para las partes, de lo que en su momento convinieron, precisamente, cuando sobreviene el caso fortuito o la fuerza mayor, como es el caso de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19).
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 144/2021. Operadora Rojojaf, S.A. de C.V. y otra. 7 de julio de 2021. Unanimidad de votos. Ponente: Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María Alejandra Suárez Morales.
Esta tesis se publicó el viernes 18 de marzo de 2022 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época, Materia Civil, Tesis: I.3o.C.6 C (11a.), Tesis Aislada, Registro: 2024312, 18 de marzo de 2022
