El subarrendamiento es una práctica común dentro del arrendamiento de inmuebles; sin embargo, conlleva una serie de relaciones entre los sujetos involucrados, creando una serie de contratos y responsabilidades que deben ser atendidos y respetados para evitar conflictos.
En este contexto, a continuación se examinan diferentes criterios de interpretación por parte de los tribunales sobre el subarrendamiento que darán claridad acerca de los vínculos jurídicos que se crean, los contratos implicados, la importancia de la autorización del arrendador, las responsabilidades del arrendatario y del subarrendatario, así como los procedimientos legales en caso de incumplimiento.
Vínculos jurídicos en el subarrendamiento
El subarrendamiento crea relaciones jurídicas entre las partes involucradas, afectando a los arrendadores, arrendatarios y subarrendatarios. Estos vínculos se describen a continuación:
arrendador — arrendatario inicial: este es el vínculo principal, establecido mediante un contrato de arrendamiento entre el propietario del inmueble (arrendador) y la persona que lo utiliza a cambio de un precio (arrendatario inicial)
arrendatario inicial — subarrendador: el arrendatario inicial puede convertirse en subarrendador al ceder parcialmente el uso y goce del inmueble a un tercero (subarrendatario) mediante un contrato de subarrendamiento, y
subarrendador — subarrendatario: este vínculo se establece entre el arrendatario inicial, ahora convertido en subarrendador, y el subarrendatario que hace uso del inmueble
Contratos implicados
El subarrendamiento implica la interacción de dos contratos distintos:
contrato de arrendamiento: este contrato establece que el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de un bien a cambio de un precio determinado, tal como lo establece el artículo 2398 del Código Civil Federal (CCF), y
contrato de subarrendamiento: surge cuando el arrendatario inicial, quien ya tiene un contrato de arrendamiento con el arrendador, subarrienda total o parcialmente el inmueble a un tercero (subarrendatario), conforme al artículo 2480 del CCF
Criterio de los tribunales
La tesis titulada: SUBARRENDAMIENTO. VÍNCULOS JURÍDICOS, con registro digital: 168763, establece tres categorías principales para definir los vínculos jurídicos en un contrato de subarrendamiento. Estas categorías se basan en la autorización del arrendador y su conocimiento del subarriendo:
falta de autorización del arrendador: si el arrendador no autoriza expresamente el subarriendo, no se establece ningún vínculo jurídico entre él y el subarrendatario
autorización general sin conocimiento del arrendador: en el caso de que el arrendador otorgue una autorización general para subarrendar pero no esté enterado del subarriendo específico, el arrendatario inicial sigue siendo responsable ante el arrendador
autorización específica y participación activa del arrendador: cuando el arrendador otorga una autorización específica para subarrendar y participa activamente en el proceso, puede haber una subrogación total o parcial de la relación, dependiendo del grado de involucramiento del arrendador en el subarriendo
Autorización y consecuencias del subarrendamiento
El artículo 2480 del CCF, establece que el arrendatario puede subarrendar el inmueble, ya sea total o parcialmente, siempre y cuando obtenga la autorización expresa del arrendador.
Existen dos tipos de autorización: general o específica. La autorización general permite al arrendatario subarrendar partes o la totalidad del bien a terceros sin necesidad de conseguir el consentimiento previo del arrendador por cada subarriendo individual. Por otro lado, la autorización específica requiere el consentimiento expreso del arrendador para cada subarriendo, detallando aspectos como el plazo, monto de la renta u otras condiciones.
La diferencia principal entre una autorización general y una específica radica en el grado de control que ejerce el arrendador sobre el subarrendamiento. Mientras que con una autorización general el arrendador confiere al arrendatario inicial la facultad de subarrendar sin restricciones adicionales, con una autorización específica el arrendador puede ejercer mayor control sobre cada subarrendamiento individual.
Criterio de los tribunales
La tesis denominada: SUBARRENDAMIENTO. EL ARRENDADOR TIENE EL DERECHO DE EXIGIR AL ARRENDATARIO LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL INMUEBLE AL TÉRMINO DEL CONTRATO ORIGINAL, SIN TENER QUE EXIGIR DEL SUBARRENDATARIO LA DEVOLUCIÓN DEL BIEN, PESE A LA AUTORIZACIÓN GENERAL PARA CELEBRAR AQUÉL ESTABLECIDA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con registro digital: 2018829, reitera que, en caso de concederse una autorización general, el contrato de arrendamiento original y el subarriendo son pactos independientes. Esto implica que no existe un vínculo jurídico directo entre el arrendador y el subarrendatario, pues el arrendamiento original subsiste de manera independiente al subarriendo.
Además, este criterio evidencia que algunas legislaciones civiles locales le dan arrendador el derecho de exigir al arrendatario la desocupación y entrega del inmueble al finalizar el contrato original, incluso si hay un subarrendamiento celebrado con su autorización general.
Responsabilidad del arrendatario y subarrendatario
Como ya se ha mencionado, conforme al artículo 2481 del CCF, si se subarrienda con una autorización general, el arrendatario inicial conserva su responsabilidad ante el arrendador como si el mismo continuara utilizando o disfrutando el inmueble.
Esto implica que el arrendatario principal tiene la obligación de cumplir con todas las disposiciones del contrato original, incluido el pago de la renta, como si no hubiera realizado ningún subarrendamiento.
Criterio de los tribunales
A través de la tesis SUBARRENDAMIENTO A VIRTUD DE AUTORIZACIÓN GENERAL, SU RÉGIMEN LEGAL ENTRE LA ARRENDADORA, ARRENDATARIO Y SUBARRENDATARIOS, con registro digital:195537, los tribunales proporcionan una mayor claridad sobre el alcance que el artículo 2481 del CCF. Según esta tesis, cuando existe una autorización general para el subarriendo, el subarrendatario poseen el inmueble en nombre del arrendatario inicial, lo que conlleva que los deberes y responsabilidades del arrendatario principal frente al arrendador se mantienen vigentes.
Procedimientos legales y rescisión del contrato
En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, el arrendador tiene derecho de emprender medidas legales para proteger sus intereses. Estas medidas pueden incluir acciones solicitando la rescisión del contrato y la desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario.
Criterio de los tribunales
La tesis SUBARRENDAMIENTO. NO ES NECESARIO LLAMAR AL SUBARRENDATARIO AL JUICIO EN EL QUE SE DEMANDA LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ORIGINARIO, con registro digital: 2000905, destaca que la existencia de un subarrendamiento no obliga necesariamente a llamar al subarrendatario a juicio cuando se solicita la terminación del arrendamiento principal. Los tribunales fundamentan esta decisión en dos puntos principales:
causahabiente del arrendatario: el subarrendatario es considerado causahabiente del arrendatario principal, lo que significa que a través de este último, el subarrendatario es oído en el juicio de terminación del contrato original, e
independencia de obligaciones: la existencia de un subarrendamiento no exime al arrendador y al arrendatario principal de las obligaciones asumidas en el contrato original. Por tanto, el arrendador puede exigir al arrendatario principal la entrega del inmueble al término del contrato, independientemente de la presencia del arrendatario
Comentarios finales
La compresión de los criterios de los tribunales sobre los vínculos jurídicos entre las partes, los contratos implicados y las responsabilidades en el subarrendamiento es esencial para ofrecer claridad legal, proteger los derechos de todas las partes involucradas y prevenir conflictos. Conocer estas directrices no solo ayuda a evitar disputas legales, sino que también contribuye a relaciones armoniosas entre arrendadores, arrendatarios y subarrendatarios.
