Determinar qué tribunal debe conocer un juicio parece una cuestión menor; sin embargo, acudir ante un órgano incompetente puede retrasar un litigio. En materia de arrendamiento esta situación adquiere especial relevancia cuando el inmueble se utiliza para actividades comerciales.
Durante años, las controversias relacionadas con arrendamientos se asociaron con procedimientos civiles, aunque algunos criterios judiciales han precisado que, en algunos casos, el análisis no debe limitarse al tipo de contrato, sino también considerar la naturaleza económica del acto y su finalidad comercial.
Sobre este tema se pronunció el Décimo Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito al resolver una controversia relacionada con un contrato de arrendamiento de un local comercial para definir qué juez debe conocer este tipo de litigios cuando existe una cuantía determinada o determinable.
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¿Por qué surgió el conflicto sobre la competencia en el arrendamiento?
En el asunto analizado, se promovió mediante la vía oral mercantil una demanda para rescindir un contrato de arrendamiento respecto de un local comercial, pero el juez desechó la demanda al considerar que carecía de competencia para conocer del asunto. Inconforme con la determinación, la parte afectada promovió amparo directo.
La controversia derivó de una contradicción entre las reglas de competencia previstas en la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Ciudad de México (LOPJCDMX) y la evolución de los criterios relacionados con la naturaleza mercantil de ciertos contratos de arrendamiento.
Por un lado, el artículo 59, fracción VIII, de la LOPJCDMX establece que las controversias derivadas del arrendamiento de inmuebles destinados a habitación, comercio, industria u otros usos corresponden a los jueces de lo civil de proceso escrito. Aun así, diversos criterios han reconocido que ciertos contratos de arrendamiento pueden tener naturaleza mercantil.
¿Qué juez debe resolver controversias por arrendamiento de locales comerciales?
El tribunal concluyó, en la tesis con registro digital: 2031614, que cuando una controversia deriva del arrendamiento de un local comercial y existe una cuantía determinada o determinable, el asunto debe tramitarse mediante la vía oral mercantil. Sin embargo, ello no significa que el litigio sea conocido por un órgano denominado formalmente “juez mercantil”.
La aclaración es importante porque el juzgado que inicialmente conoció del asunto consideró aplicable el artículo 59, fracción VIII, de la LOPJCDMX, disposición que atribuye a los jueces de lo civil de proceso escrito las controversias sobre arrendamiento de inmuebles.
Sin embargo, el tribunal explicó que esa regla no puede aplicarse automáticamente cuando el contrato tiene naturaleza mercantil. En estos casos, la competencia debe analizarse a la luz del artículo 1390 Bis del Código de Comercio, el cual indica que las contiendas mercantiles deben sustanciarse mediante juicio oral mercantil, salvo excepciones específicas.
Así, el artículo 105, fracción III, de la LOPJCDMX resulta la disposición aplicable, ya que faculta a los jueces de lo civil de proceso oral para conocer los negocios de jurisdicción concurrente previstos en dicho precepto mercantil.
El criterio aclara que el arrendamiento de un local comercial con cuantía determinada o determinable conserva su naturaleza mercantil y debe tramitarse mediante juicio oral mercantil; no obstante, en la Ciudad de México el órgano competente para conocerlo es el juez de lo civil de proceso oral, y no el juez de proceso escrito.
¿Qué impacto tiene esta tesis sobre la competencia?
El criterio obliga a revisar primero la naturaleza jurídica del contrato antes de asumir que cualquier controversia de arrendamiento debe resolverse bajo las reglas tradicionales.
Si el arrendamiento del local comercial constituye un acto de comercio y la controversia tiene una cuantía determinada o determinable, el asunto se tramitará por la vía oral mercantil y será conocido por un juez de lo civil de proceso oral.
