Cuando concluye un contrato de arrendamiento, muchas personas consideran que basta con abandonar el inmueble o entregar las llaves para dejar de generar obligaciones económicas; sin embargo, el tema no es tan simple. La devolución del inmueble no depende únicamente de la voluntad del arrendatario ni de actos unilaterales.
Recientemente, un tribunal colegiado emitió un criterio que aclaró una situación frecuente: ¿qué ocurre cuando el arrendatario entrega las llaves mediante un escrito ante el juzgado, pero el arrendador nunca es notificado ni recupera realmente la posesión del inmueble? A continuación, los detalles.
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¿Qué es la consignación?
La consignación es una figura prevista por el artículo 2097 del Código Civil Federal, y es utilizada cuando una persona pretende cumplir una obligación, pero por alguna razón el acreedor no recibe aquello que debe entregarse o existe un obstáculo para hacerlo de manera directa.
En términos sencillos, consiste en poner a disposición de una autoridad judicial aquello que se desea entregar para demostrar la intención de cumplir.
En materia de arrendamiento puede ocurrir, por ejemplo, cuando el arrendatario busca devolver un inmueble y presenta las llaves ante un órgano jurisdiccional porque el arrendador no las recibe o existe un conflicto entre las partes. No obstante, consignar las llaves físicamente ante el juzgado no significa automáticamente que el inmueble ya fue devuelto.
Consignación y pago de rentas
El asunto surgió dentro de un juicio de arrendamiento inmobiliario donde se demandó el pago de rentas y diversos servicios pendientes. Durante la tramitación del recurso de apelación, la parte demandada presentó un escrito mediante el cual consignó las llaves y el control de acceso del inmueble.
Posteriormente, el tribunal declaró terminado el contrato y ordenó la desocupación y entrega del inmueble, pero, surgió la discusión sobre si la sola presentación de las llaves era suficiente para liberar al arrendatario de seguir pagando rentas y otras obligaciones.
¿Qué resolvió el tribunal?
El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito dentro de la tesis aislada con registro digital: 2031626, concluyó que la sola consignación de llaves mediante un escrito no libera automáticamente al arrendatario del pago de rentas, mantenimiento, servicios de gas y agua.
Para quedar liberado, el arrendatario debía acreditar que impulsó el procedimiento para que:
- el arrendador fuera notificado, y
- este pudiera recuperar la posesión efectiva del inmueble
Es decir, no basta con entregar las llaves al juzgado y asumir que las obligaciones terminaron.
¿Por qué la simple entrega de llaves no es suficiente para terminar un arrendamiento?
El tribunal explicó que la obligación de pagar renta surge desde que el arrendatario recibe la posesión del inmueble y concluye hasta que la devuelve efectivamente.
Además, señaló que, si el arrendador no conoce la consignación, no puede saber si las llaves entregadas están completas; corresponden realmente al inmueble arrendado, o el inmueble puede recuperarse materialmente.
Permitir que la devolución quedara únicamente a decisión del arrendatario implicaría dejar la restitución del inmueble a su voluntad. Por ello, corresponde a la persona juzgadora revisar el procedimiento y determinar si la consignación es procedente, previa notificación al arrendador.
Tácita reconducción
El criterio retomó el artículo 2487 del Código Civil para la Ciudad de México, que regula la llamada tácita reconducción.
Esta figura opera cuando concluye el plazo pactado del arrendamiento y el arrendatario continúa usando el inmueble sin firmar un nuevo contrato.
En esos casos, la relación puede continuar por tiempo indeterminado y el arrendatario mantiene obligaciones, entre ellas el pago de la renta correspondiente. Así, mientras la posesión del inmueble no sea devuelta correctamente, las obligaciones derivadas del arrendamiento pueden continuar.
Efectos sobre la entrega del inmueble y el pago de rentas
La tesis recuerda que abandonar un inmueble o entregar llaves ante un juzgado no garantiza, por sí solo, que cesen las obligaciones económicas.
Si existe una consignación, el arrendatario debe dar seguimiento al procedimiento y asegurarse de que el arrendador sea notificado y pueda recuperar la posesión. De lo contrario, podrían seguir acumulándose rentas, mantenimiento y otros pagos, aun cuando exista la intención de devolver el inmueble.
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