Al concluir un contrato de arrendamiento es común que el inquilino se pregunte si el depósito debe devolvérsele. En la práctica, muchas personas consideran que ese dinero necesariamente debe entregarse una vez desocupado el inmueble; sin embargo, la devolución del depósito puede depender de la existencia de adeudos o compromisos pendientes derivados del contrato.
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¿Qué función tiene el depósito en un contrato de arrendamiento?
Su finalidad suele ser cubrir posibles incumplimientos relacionados con:
- rentas pendientes
- servicios no pagados
- daños al inmueble, o
- diversas obligaciones pactadas en el contrato
No obstante, el hecho de existir un depósito no implica automáticamente que pueda utilizarse para extinguir cualquier deuda ni que siempre deba devolverse al concluir el arrendamiento.
¿Procede devolver el depósito si existen rentas u obligaciones pendientes?
Recientemente surgió un asunto en un juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario en el que se reclamó el pago de rentas y diversos servicios pendientes. Durante el procedimiento, la parte demandada promovió diversas acciones y posteriormente el asunto llegó a segunda instancia.
Al analizar el caso, surgió la discusión sobre si, una vez terminada la relación contractual, procedía devolver el depósito entregado por el arrendatario.
¿Qué resolvió el tribunal?
El Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en la tesis aislada con registro digital: 2031631, concluyó que cuando se declara la terminación del contrato de arrendamiento no procede devolver el depósito si existen obligaciones pendientes a cargo del arrendatario.
Es decir, la simple terminación del contrato no genera automáticamente el derecho a recuperar ese dinero.
Para resolver el asunto, el tribunal analizó la figura de la compensación prevista en los artículos 2185, 2188 y 2190 del Código Civil para la Ciudad de México.
La compensación opera cuando dos personas tienen simultáneamente la calidad de acreedoras y deudoras entre sí. Por ejemplo, una persona debe cierta cantidad y, al mismo tiempo, la otra le adeuda una obligación exigible.
Además, las obligaciones deben ser líquidas y su cobro no debe poder rechazarse conforme a derecho. En este caso, el tribunal concluyó que esas condiciones no se actualizaban.
¿Por qué no procedía devolver el depósito?
El criterio explicó que, al existir obligaciones pendientes a cargo del arrendatario, no procedía extinguirlas mediante compensación.
Además, destacó que arrendador y arrendatario no necesariamente reúnen la calidad recíproca de acreedor y deudor exigida por la ley para actualizar esa figura.
Por ello, la devolución automática del depósito resultó improcedente.
Recomendaciones para arrendadores e inquilinos
La terminación del arrendamiento no significa automáticamente que desaparezcan todas las obligaciones derivadas del contrato. Por ello, antes de exigir la devolución del depósito conviene revisar si permanecen adeudos relacionados con rentas, servicios u otras obligaciones pendientes.
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