Somos tres hermanos que recibimos como herencia un inmueble de uso habitacional y queremos venderlo para repartirnos el ingreso en la parte que nos corresponde en un 50 %, 30 % y 20 %. Deseamos que uno solo de nosotros efectúe el pago del ISR correspondiente; sin embargo, el notario nos comenta que no es posible, ya que cada uno debe realizar su pago provisional y acumular el ingreso que le corresponda en la declaración anual.
Es correcto lo que nos comenta el fedatario
La copropiedad se da cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas a quienes se denominan copropietarios, quienes tienen el derecho de propiedad sobre un todo en la proporción que le corresponde, a la cual se denomina parte alícuota (arts. 938, 939 y 940, Código Civil Federal –CC–).
Sus integrantes tienen derecho a recibir los beneficios que se originen de la copropiedad, así como a participar en las cargas que se generen, en la proporción que le corresponda a cada uno; a falta de disposición expresa de la proporción respectiva, se considera que todos participan en partes iguales (art. 942, CC).
Para el caso de la enajenación de un inmueble en copropiedad, para la LISR cada copropietario debe pagar el impuesto que le corresponde sobre su participación, tanto en pagos provisionales como en la declaración del ejercicio (art. 145, RLISR).
Para una mejor comprensión de la carga fiscal relativa a cada copropietario en el caso de la enajenación de un inmueble con uso habitacional, considérese el supuesto en el que los señores Mario Velázquez Torres, Juan Moreno García y Pedro Rodríguez Esparza enajenan un inmueble que recibieron de una herencia, con una participación del 50 %, 30 % y 20 %, respectivamente.
Al tratarse de un bien heredado, el costo de adquisición del inmueble a tomar es el que pagó el autor de la sucesión y como fecha de adquisición la que le correspondió a este (art. 124, penúltimo párrafo, LISR).
Toda vez que se trata de un inmueble destinado a casa habitación, su venta se encuentra exenta del IVA (art. 9 fraccs. I y II, LIVA).
Al tratarse de una operación celebrada ante un fedatario público, este retendrá a cada copropietario la parte del ISR que les corresponde, debiendo efectuar un pago por cada uno.
| Fecha de enajenación
|
20/05/19
|
| Precio de venta
|
$2,568,740.00
|
| Fecha de adquisición del inmueble (por el autor de la sucesión)
|
15/02/00
|
| Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión
|
$604,514.00
|
La ganancia por la enajenación se determina por cada copropietario en la proporción que les competa, asimismo las deducciones se aplican en la parte proporcional de sus ingresos.
Cuando no puedan identificarse las deducciones aplicables a cada copropietario, se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad.
Sino se cuenta con el costo de adquisición de la construcción y del terreno por separado, se toma una proporción del 80 % y 20 %, respectivamente del monto de adquisición (art. 124, fracc. I, LISR).
MOI construcción
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión
|
$604,514.00
|
| Por:
|
Por ciento considerado para la construcción
|
80 %
|
| Igual:
|
MOI construcción
|
$483,611.20
|
MOI terreno
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
Total
|
|
|
Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión
|
$302,257.00
|
$181,354.20
|
$120,902.80
|
$604,514.00
|
| Menos:
|
MOI construcción
|
241,805.60
|
145,083.36
|
96,722.24
|
$483,611.20
|
| Igual:
|
MOI terreno
|
$60,451.40
|
$36,270.84
|
$24,180.56
|
$120,902.80
|
De acuerdo con la fracción II del artículo 124 de la LISR, el costo de la construcción debe disminuirse un 3 % por cada año transcurrido desde la fecha de su adquisición y hasta la fecha de enajenación.
Disminución del 3 % de la construcción
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Por ciento de disminución
|
3 %
|
3 %
|
3 %
|
| Por:
|
Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación
|
19
|
19
|
19
|
| Igual:
|
Por ciento total de disminución cada año
|
57 %
|
57 %
|
57 %
|
| Por:
|
MOI de la construcción
|
$241,805.60
|
$145,083.36
|
$96,722.24
|
| Igual:
|
Disminución del 3 % de la construcción
|
$137,829.19
|
$82,697.52
|
$55,131.68
|
El costo de la construcción disminuido, no puede ser inferior al 20 % del valor inicial, pues si resulta menor, se toma como costo de la construcción disminuido el equivalente al citado porcentaje.
El costo ya disminuido se actualiza desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la enajenación.
Costo de la construcción disminuido actualizado
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
MOI construcción
|
$241,805.60
|
$145,083.36
|
$96,722.24
|
| Menos:
|
Disminución del 3 % de la construcción
|
137,829.19
|
82,697.52
|
55,131.68
|
| Igual:
|
Costo de la construcción disminuida
|
$103,976.41
|
$62,385.84
|
$41,590.56
|
| Por:
|
Factor de actualización
|
2.2839
|
2.2839
|
2.2839
|
| Igual:
|
Costo de la construcción disminuido actualizado
|
$237,471.72
|
$142,483.02
|
$94,988.68
|
Factor de actualización
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
INPC del mes inmediato de enajenación (abril 2019)
|
103.531
|
| Entre:
|
INPC del mes en que se adquirió (febrero 2000)
|
45.3293
|
| Igual:
|
Factor de actualización
|
2.2839
|
El costo del terreno se actualiza desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene (art. 124, cuarto párrafo, LISR).
Costo del terreno actualizado
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
MOI terreno
|
$60,451.40
|
$36,270.84
|
$24,180.56
|
| Por:
|
Factor de actualización
|
2.2839
|
2.2839
|
2.2839
|
| Igual:
|
Costo del terreno actualizado
|
$138,064.95
|
$82,838.97
|
$55,225.98
|
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
INPC del mes inmediato de enajenación (abril 2019)
|
103.531
|
| Entre:
|
INPC del mes en que se adquirió (febrero 2000)
|
45.3293
|
| Igual:
|
Factor de actualización
|
2.2839
|
El costo comprobado de adquisición actualizado no puede ser inferior al 10 % del monto en que se enajene el bien, en caso de ser menor, se considera este porcentaje (art. 121, fracc. I, LISR).
Costo comprobado de adquisición actualizado
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Costo de la construcción disminuido actualizado
|
$237,471.72
|
$142,483.02
|
$94,988.68
|
| Más:
|
Costo del terreno actualizado
|
138,064.95
|
82,838.97
|
55,225.98
|
| Igual:
|
Costo comprobado de adquisición actualizado
|
$375,536.67
|
$225,321.99
|
$150,214.66
|
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Precio de venta
|
$1,284,370.00
|
$770,622.00
|
$513,748.00
|
| Menos:
|
Costo comprobado de adquisición actualizado
|
375,536.67
|
225,321.99
|
150,214.66
|
| Igual:
|
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
|
$908,833.33
|
$545,300.01
|
$363,533.34
|
La ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación y al resultado se le aplica la tarifa prevista en el artículo 126 de la LISR. El resultado se multiplica por el mismo número de años y el resultado es el ISR que retendrá el notario (art. 126, LISR).
Ganancia acumulable por enajenación de bienes
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
|
$908,833.33
|
$545,300.01
|
$363,533.34
|
| Entre:
|
Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (si exceder de 20)
|
19
|
19
|
19
|
| Igual:
|
Ganancia acumulable por enajenación de bienes
|
$47,833.33
|
$28,700.00
|
$19,133.33
|
Retención conforme al artículo 126 de la LISR
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Ganancia por enajenación acumulable
|
$47,833.33
|
$28,700.00
|
$19,133.33
|
| Menos:
|
Límite inferior
|
6,942.21
|
6,942.21
|
6,942.21
|
| Igual:
|
Excedente del límite inferior
|
$40,891.12
|
$21,757.79
|
$12,191.12
|
| Por:
|
Por ciento sobre el excedente del límite inferior
|
6.40 %
|
6.40 %
|
6.40 %
|
| Igual:
|
Impuesto marginal
|
$2,617.03
|
$1,392.50
|
$780.23
|
| Más:
|
Cuota fija
|
133.28
|
133.28
|
133.28
|
| Igual:
|
ISR
|
$2,750.31
|
$1,525.78
|
$913.51
|
| Por:
|
Número de años
|
19
|
19
|
19
|
| Igual:
|
Retención conforme al artículo 126 de la LISR
|
$52,255.89
|
$28,989.82
|
$17,356.69
|
El pago del 5 % sobre la ganancia por enajenación del bien que debe realizarse a la entidad federativa en la que se ubica el inmueble, prevista en el artículo 127, es el siguiente:
ISR entidad federativa
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Ganancia por enajenación de bienes
|
$908,833.33
|
$545,300.01
|
$363,533.34
|
| Por:
|
Tasa
|
5 %
|
5 %
|
5 %
|
| Igual:
|
ISR entidad federativa
|
$45,441.67
|
$27,265.00
|
$18,176.67
|
La diferencia entre el ISR determinado según el artículo 126 de la LISR y el de la entidad federativa, es el impuesto a enterar a la federación. Sin embargo, cuando el 5 % a favor de la entidad federativa sea mayor al obtenido conforme al numeral 126, se enterará a este el menor y no se realizará pago a la federación; tal y como fue el caso para el señor Pedro Rodríguez.
ISR a enterar a la federación
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Retención conforme al artículo 126 de la LISR
|
$52,255.89
|
$28,989.82
|
$17,356.69
|
| Menos:
|
ISR a enterar a la entidad federativa
|
45,441.67
|
27,265.00
|
17,356.69
|
| Igual:
|
ISR a enterar a la federación
|
$6,814.22
|
$1,724.82
|
$0.00
|
Cada copropietario en lo individual debe presentar su declaración del ejercicio, considerando los demás ingresos acumulables que perciba en el año y las deducciones personales con las que cuenten.
El ISR anual se compone de la suma de los impuestos que correspondan a la ganancia acumulable y a la no acumulable.
acumulable: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años, y el resultado se suma a los demás ingresos del ejercicio para posteriormente disminuir las deducciones personales y aplicar la tarifa anual del precepto 152 de la LISR
no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la acumulable, y al resultado se le aplica la tasa que resulte menor conforme a lo siguiente:
se resta de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales, con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del numeral 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos) para aplicar la tarifa anual del ISR. Este impuesto se divide entre la misma base gravable y el resultado es la tasa
se obtiene la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, bajo el mismo procedimiento descrito en el punto anterior. La suma de las tasas se divide entre cinco y el resultado es la tasa. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá calcularse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2019
Ganancia acumulable
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
|
$908,833.33
|
$545,300.01
|
$363,533.34
|
| Entre:
|
Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación
|
19
|
19
|
19
|
| Igual:
|
Ganancia acumulable
|
$47,833.33
|
$28,700.00
|
$19,133.33
|
Base gravable
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
Otros ingresos acumulables del ejercicio
|
$564,879.00
|
$354,840.00
|
$654,804.00
|
| Más:
|
Ganancia acumulable
|
47,833.33
|
28,700.00
|
19,133.33
|
| Igual:
|
Ingresos acumulables del ejercicio
|
$612,712.33
|
$383,540.00
|
$673,937.33
|
| Menos:
|
Deducciones personales (prima por seguro de gastos médicos)
|
12,548.00
|
11,569.00
|
14,546.00
|
| Igual:
|
Base gravable
|
$600,164.33
|
$371,971.00
|
$659,391.33
|
ISR sobre ingresos acumulables
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
Base gravable
|
$600,164.33
|
$371,971.00
|
$659,391.33
|
| Menos:
|
Límite inferior
|
458,132.30
|
290,667.76
|
458,132.30
|
| Igual:
|
Excedente del límite inferior
|
$142,032.03
|
$81,303.24
|
$201,259.03
|
| Por:
|
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior
|
30.00 %
|
23.52 %
|
30.00 %
|
| Igual:
|
Impuesto marginal
|
$42,609.61
|
$19,122.52
|
$60,377.71
|
| Más:
|
Cuota fija
|
85,952.92
|
46,565.26
|
85,952.92
|
| Igual:
|
ISR sobre ingresos acumulables
|
$128,562.53
|
$65,687.78
|
$146,330.63
|
Ganancia no acumulable
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez
|
Juan Moreno
|
Pedro Rodríguez
|
|
|
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
|
$908,833.33
|
$545,300.01
|
$363,533.34
|
| Menos:
|
Ganancia acumulable
|
47,833.33
|
28,700.00
|
19,133.33
|
| Igual:
|
Ganancia no acumulable
|
$861,000.00
|
$516,600.01
|
$344,400.01
|
Tasa 2019
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
ISR
|
$128,562.53
|
$65,687.78
|
$146,330.63
|
| Entre:
|
Base para determinar tasa
|
$600,164.33
|
$371,971.00
|
$659,391.33
|
| Igual:
|
Tasa 2019
|
0.2142
|
0.1765
|
0.2219
|
Siguiendo el método anterior se obtiene la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para determinar la tasa en cada uno de ellos Cuando no se hubieran obtenido ingresos en dichos ejercicios, se toma la base gravable del 2019 para aplicarle la tarifa anual de cada año.
Tasa promedio
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
Tasa 2019
|
0.2142
|
0.1765
|
0.2219
|
| Más:
|
Tasa 2018
|
0.2045
|
0.1685
|
0.2118
|
| Más:
|
Tasa 2017
|
0.2034
|
0.1676
|
0.2106
|
| Más:
|
Tasa 2016
|
0.2043
|
0.1684
|
0.2116
|
| Más:
|
Tasa 2015
|
0.2349
|
0.1936
|
0.2433
|
| Igual:
|
Suma de tasas
|
1.0613
|
0.8746
|
1.0992
|
| Entre:
|
Cinco
|
5
|
5
|
5
|
| Igual:
|
Tasa promedio
|
0.2122
|
0.1749
|
0.2198
|
Para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio, para cada copropietario se toma la tasa que les resultó menor entre la de 2019 y la promedio de los cinco ejercicios.
ISR sobre ganancia no acumulable
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
Ganancia no acumulable
|
$861,000.00
|
$516,600.01
|
$344,400.01
|
| Por:
|
Tasa
|
0.2122
|
0.1749
|
0.2198
|
| Igual:
|
ISR sobre ganancia no acumulable
|
$182,704.20
|
$90,353.34
|
$75,699.12
|
Así, el impuesto a cargo del ejercicio se compone por la suma del que corresponde a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.
Contra el ISR anual se acredita el pago pagos provisional por la enajenación del inmueble que se realizó a la federación y el de la entidad federativa (retenidos por el notario), así como los pagos provisionales correspondientes a los demás ingresos acumulables.
ISR a pagar del ejercicio
|
|
Concepto
|
Mario Velázquez (50 %)
|
Juan Moreno (30 %)
|
Pedro Rodríguez (20 %)
|
|
|
ISR sobre ingresos acumulables
|
$128,562.53
|
$65,687.78
|
$146,330.63
|
| Más:
|
ISR sobre ganancia no acumulable
|
182,704.20
|
90,353.34
|
75,699.12
|
| Igual:
|
ISR del ejercicio
|
$311,266.73
|
$156,041.12
|
$222,029.75
|
| Menos:
|
ISR pagado a la federación
|
6,814.22
|
1,724.82
|
0.00
|
| Menos:
|
ISR pagado a la entidad federativa
|
45,441.67
|
27,265.00
|
17,356.69
|
| Menos:
|
Pagos provisionales por los demás ingresos acumulables
|
117,976.93
|
61,658.57
|
144,954.43
|
| Igual:
|
ISR a pagar del ejercicio
|
$141,033.91
|
$65,392.73
|
$59,718.63
|
