Cuando una persona física vende un inmueble, generalmente piensa en el Impuesto sobre la Renta (ISR) que pagará por la ganancia obtenida. Sin embargo, en algunas entidades federativas también existe un gravamen local conocido como impuesto cedular por enajenación de inmuebles, el cual representa un costo adicional para el vendedor y suele ser retenido por el notario público al momento de formalizar la operación.
Como ya se comentó, este tributo no se paga en todo el país, porque solo unas entidades federativas conservan esta contribución dentro de su legislación local. Por ello, antes de celebrar una compraventa es recomendable verificar si el estado donde se ubica el inmueble contempla este gravamen y conocer cómo se determina.
¿Qué es el impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
El impuesto cedular por enajenación de inmuebles es una contribución de carácter estatal que grava la utilidad obtenida por una persona física al vender un inmueble. A diferencia del ISR, que es un tributo federal regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta, este depende de la legislación de cada entidad federativa.
Como se aprecia, su finalidad es gravar la ganancia que logra un contribuyente por la venta de inmuebles ubicados dentro del territorio del estado que lo establezca; por ende, únicamente es aplicable cuando así lo disponga la legislación local respectiva.
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¿El impuesto cedular por enajenación de inmuebles es acreditable para efectos del ISR?
La LISR reconoce la existencia de este gravamen local; de hecho su artículo 127 señala que el impuesto local efectivamente pagado por la enajenación de bienes inmuebles puede acreditarse contra el pago provisional del ISR correspondiente, siempre que dicho tributo no exceda del 5 % de la ganancia obtenida.
Como se observa, el artículo 127 de la LISR no crea el impuesto cedular, sino que únicamente regula su acreditamiento para efectos del ISR federal cuando la legislación estatal lo contempla.
¿Por qué solo algunos estados cobran el impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
Derivado del Sistema Nacional de Coordinación Fiscal, muchas entidades federativas dejaron de aplicar impuestos locales sobre determinados actos para privilegiar la coordinación con la federación. No obstante, varias conservaron dentro de su legislación el impuesto cedular por enajenación de inmuebles, por esa razón su aplicación depende del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble enajenado.
En consecuencia, dos operaciones con características similares pueden tener un tratamiento distinto dependiendo de la entidad federativa donde se formalice la venta.
¿En qué estados aplica el impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
Actualmente el impuesto cedular por enajenación de inmuebles se encuentra vigente, entre otras, en las siguientes entidades:
Estado | Fundamento legal |
|---|---|
Chihuahua | |
Guanajuato | Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato, artículos 38 al 41 |
Quintana Roo | Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo, artículos 19 al 22 |
Yucatán | Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán, artículos 20-H y 20-I |
Debido a que la legislación local puede modificarse, es recomendable verificar que el impuesto continúe vigente al momento de realizar la operación.
¿Quién está obligado al pago del impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
El sujeto obligado al pago del impuesto cedular por enajenación de inmuebles es la persona física que obtiene la ganancia derivada de la venta del inmueble.
No obstante, por disposición legal, el cálculo, la retención y el entero del impuesto generalmente son realizados por el notario público que formaliza la escritura, quien además entrega al contribuyente el comprobante correspondiente.
¿Cómo se calcula el impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
En los estados donde aplica, el impuesto generalmente se determina aplicando una tasa del 5 % sobre la ganancia obtenida, calculada conforme a las disposiciones de la LISR.
De manera general, la utilidad se determina mediante la siguiente operación:
Ganancia = Precio de venta − Deducciones autorizadas
Entre las deducciones que normalmente pueden disminuir la utilidad, se encuentran:
costo comprobado de adquisición actualizado
inversiones en construcciones, ampliaciones y mejoras debidamente comprobadas
gastos notariales relacionados con la adquisición
avalúos realizados conforme a la legislación aplicable
comisiones pagadas a intermediarios inmobiliarios, y
demás conceptos permitidos por la LISR
La correcta integración de estas deducciones es fundamental, porque una menor utilidad gravable implica un menor impuesto tanto para efectos del ISR como, en su caso, del impuesto cedular por enajenación de inmuebles .
Ejemplo
Fórmula | Sustitución | |
Precio de venta | $4,800,000.00 | |
Menos: | Costo comprobado de adquisición actualizado | 3,600,000.00 |
Igual: | Utilidad | $1,200,000.00 |
Por: | Tasa impuesto cedular | 5 % |
Igual: | Impuesto cedular por enajenación de inmuebles | $60,000.00 |
Posteriormente, dicho impuesto podrá acreditarse contra el pago provisional del ISR en los términos previstos por el artículo 127 de la LISR.
¿El impuesto cedular por enajenación de inmuebles sustituye al ISR?
No. El impuesto cedular por enajenación de inmuebles y el ISR son contribuciones distintas e independientes.
La venta de un inmueble puede generar la obligación de pagar ambos gravámenes cuando así lo establezcan las disposiciones fiscales aplicables.
No obstante, el impuesto local efectivamente pagado puede acreditarse contra el pago provisional del ISR, en los términos previstos por la LISR.
¿Quién calcula y entera el impuesto cedular por enajenación de inmuebles?
Como se mencionó, en la práctica, el notario público que formaliza la operación es el encargado de determinar el impuesto, efectuar la retención correspondiente, enterarlo a la autoridad estatal y proporcionar al contribuyente la documentación que acredita el pago realizado.
Por ello, antes de firmar la escritura resulta conveniente solicitar al notario la explicación del cálculo efectuado y verificar que se hayan considerado correctamente las deducciones autorizadas.
Recomendaciones antes de vender un inmueble
Antes de concretar la venta de un inmueble, es conveniente revisar si la entidad federativa donde se ubica impone el pago del impuesto cedular por enajenación de inmuebles.
También es importante conservar la documentación que acredite el costo de adquisición, las inversiones en mejoras, los gastos notariales y cualquier otro concepto deducible, ya que estos elementos pueden disminuir la utilidad gravable y, en consecuencia, el monto de los impuestos a pagar.
Una adecuada planeación fiscal y la revisión previa del cálculo elaborado por el notario permitirán al contribuyente conocer con anticipación la carga tributaria derivada de la operación y evitar diferencias durante el proceso de escrituración.
