Por Emmanuel Castañeda
La venta de inmuebles por personas físicas que no realizan actividades empresariales están sujetas a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la LISR.
Tratándose de la enajenación de la casa habitación del contribuyente está exenta de ISR si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión.
Para aplicar la exención del párrafo anterior es necesario formalizar la operación ante notario público, además no haber enajenado otra casa habitación en los cinco años anteriores a la fecha de la operación (art. 93, fracc. XIX, LISR).
Para el caso de IVA se encuentra exenta la enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación (art. 9, fracs. I y II, LIVA).
Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).
Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de una casa-habitación considera el siguiente supuesto:
Soy una persona física que obtengo ingresos por salarios y en agosto de 2015 venderé un bien inmueble que recibí por herencia de mi padre, el inmueble está ubicado en el DF, y el notario que escriturará la operación de enajenación me indicó que debo pagar ISR, a través de retención y entero por él.
El proceso de cálculo de ISR retenido a seguir por el notario es el siguiente:
Información del bien:
| Fecha de adquisición | 20/05/2005 |
| Costo del terreno | $526,900.00 |
| Costo de la construcción | 760,850.00 |
| Costo total del inmueble | 1,287,750.00 |
| Precio de venta del inmueble | 4,927,340.00 |
| Fecha de enajenación | 03/08/2015 |
| Gastos notariales, derechos y avalúo | $92,000.00 |
| Fecha de la erogación | 20/05/2005 |
Exención de ISR por venta de casa habitación:
| Concepto | Importe | |
| Exención para efectos del ISR | 700,000 udis | |
| Por: | Valor de las Udis al 3 de agosto de 2015 | 5.285715 |
| Igual: | Monto exento | $3,700,000.50 |
Utilidad:
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta | $4,927,340.00 | |
| Menos: | Monto exento | $3,700,000.50 |
| Igual: | Utilidad | 1,227,339.50 |
Proporción aplicable a las deducciones:
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta | $4,927,340.00 | |
| Entre: | Utilidad | 1,227,339.50 |
| Igual: | Proporción deducible | 25% |
Deducciones autorizadas:
| Concepto | Importe | |
| Costo del terreno actualizado | $929,434.00 | |
| Mas: | Costo de la construcción actualizado | 1,985,410.00 |
| Mas | Gastos notariales, derechos y avalúo actualizado | $168,500.00 |
| Igual: | Total de deducciones | 3,083,344.00 |
| Por: | Proporción de deducciones | 29% |
| Igual: | Proporción deducible | 768,022.89 |
Ganancia en enajenación de bienes:
| Precio de venta del bien inmueble gravado | $1,227,339.50 | ||
| Menos: | Deducciones autorizadas en proporción: | 768,022.89 | |
| Igual: | Ganancia obtenida en la enajenación | $459,316.61 |
Ganancia acumulable:
| Ganancia obtenida en la enajenación | $459,316.61 | |
| Entre: | Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación | 10 |
| Igual: | Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos | $45,931.66 |
Ganancia no acumulable:
| Ganancia obtenida en la enajenación | $459,316.61 | |
| Menos: | Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos | 45,931.66 |
| Igual: | Ganancia no acumulable | $413,384.95 |
Pago provisional de ISR:
| Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos | $45,931.66 | |
| Menos: | Límite inferior | 5,952.84 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | $39,978.82 |
| Por: | % aplicable sobre el excedente del límite inferior | 6.40% |
| Igual: | Impuesto marginal | $2,558.64 |
| Más: | Cuota fija | 114.29 |
| Igual: | ISR a cargo promedio anual | $2,672.93 |
| Por: | Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación | 10 |
| Igual: | ISR a cargo en el pago provisional | $26,729.35 |
| Menos: | ISR a entidades federativas | 22,965.83 |
| Igual: | ISR a cargo a enterar a la federación | $3,763.52 |
ISR de entidades federativas:
| Ganancia obtenida en la enajenación | $459,316.61 | |
| Por: | Tasa aplicable | 5% |
| Igual: | ISR según artículo 127 | $22,965.83 |
Recuerda que el notario tiene la obligación de expedir el CFDI correspondiente, así como la información relativa a la determinación del cálculo del ISR (art. 126, ISR y las reglas 2.7.1.22. 3.15.4 y 3.15.5. de la RMF 2015)
