Gastos del régimen en condominio

Requisitos para la deducción de los gastos comunes de este tipo de propiedades
Precios de la vivienda en alza, sobre todo en el Distrito Federal
 Precios de la vivienda en alza, sobre todo en el Distrito Federal  (Foto: Redacción)

Cada entidad federativa regula el régimen del condominio en su legislación local, por lo que hay que remitirse a esta, para conocer detalladamente su funcionamiento.

Para la CDMX, el artículo 938 del Código Civil del Distrito Federal establece que existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas; tal y como sucede en las denominadas áreas comunes de un condominio.

En este caso, para su regulación se estará a la “Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal” (LPCIDF), que en sus numerales 2o. y 3o. definen lo siguiente:

“…

Condominio: Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.

Condómino: Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.….

La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad privativa. Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste deberá de registrarse ante la Procuraduría”

Como puede observarse la característica principal del condominio es que todos los condóminos comparten la propiedad de las áreas comunes.

La LPCIDF norma cualquier tipo de condominio; sin embargo, es indispensable para constituir jurídicamente un régimen de propiedad en condominio, que los propietarios del inmueble lo celebren ante Notario Público.

El condominio es administrado por la persona física o moral que designe la asamblea general del condominio, en los términos de la  LPCIDF, su reglamento y el ordenamiento interno del mismo, quien podrá recibir una remuneración por sus servicios (arts. 37 y 39).

Según el numeral 43 de la LPCIDF, entre las funciones del administrador se encuentran:

  • recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo con los procedimientos, la periodicidad y los importes definidos por la asamblea general o por el reglamento interno; así como efectuar las erogaciones relativas con cargo a dichos fondos
  • realizar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo destinado a ello, en los términos del reglamento interno
  • otorgar recibos por cualquier pago que reciba
  • entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del comité de vigilancia, así como recabar la constancia de quien lo reciba, que muestre:
  • relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior
  • dar el monto de las aportaciones y cuotas pendientes
  • saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses, y
  • relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y servicios del condominio

Marco fiscal

El condominio es un régimen de propiedad pero no tiene personalidad jurídica propia distinta de los propietarios, por lo que los gastos e ingresos que puedan generarse de su funcionamiento, tendrán efectos directamente en cada uno de aquellos. Así, el régimen de propiedad en condominio no se inscribe en el RFC.

Respecto a los ingresos que pudieran percibirse por la explotación de las áreas de uso común, cada condómino debe cumplir de manera individual respecto de las obligaciones fiscales derivadas según su tipo, en la parte proporcional que le toque tanto para ISR como para el IVA.

Cuando el administrador perciba una retribución por sus servicios, cumplirá con sus deberes fiscales en la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR, si es persona física; y del Título II de la misma ley si es una moral. Ambas deben emitir sus propios CFDI por los ingresos que obtienen. Asimismo, tienen que considerar que la contraprestación percibida es un acto gravado por IVA a la tasa del 16 %.

Cabe señalar que las cuotas de los condóminos que cobren, no son un ingreso para el administrador, pues se trata de cantidades percibidas para efectuar gastos por cuenta de terceros, los cuales se respaldan con documentación comprobatoria expedida a nombre de aquel por quien se efectúa el gasto –asamblea general de condóminos– (arts. 18, fracc. VIII y 101, fracc. IV, LISR).

Tampoco se encuentran gravadas para IVA, pues no son una contraprestación por un servicio sino mas bien aportaciones destinadas a conformar un fondo para pagos que no son objeto de este impuesto.

De conformarse una asociación civil dedicada exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, está obligado a cumplir con sus obligaciones en el Título III de la LISR, pero no es contribuyente del ISR (art. 79, fracc. XVIII, LISR).

Deducción de gastos comunes

  • Si los condóminos son contribuyentes del ISR, y requieren deducir sus gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de reunir los requisitos de la LISR, con base en los artículos 30 y 143 del RLISR deben cumplir con lo siguiente, que:
  • los gastos de conservación y mantenimiento sean pagados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal
  • el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
  • si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, su CFDI se emite a nombre de la asamblea general de condóminos
  • los CFDI que amparen las erogaciones deben estar a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador
  • el administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino una copia y una constancia por periodos mensuales en la que especifique:
    • los folios y el concepto que ampara cada CFDI, el monto total de ellos y su IVA
    • respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el total del gasto el IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de él, y
  • la documentación y los registros contables deben conservarse por la asamblea de condóminos o por los contribuyentes que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento

No pueden deducirse los gastos, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la asamblea general de condóminos.

Como se observa, los condóminos deducen la parte que les toca de los gastos, mas no las propias cuotas de conservación y mantenimiento.

Caso práctico

Los siguientes contribuyentes del Título II de la LISR, están ubicados en un condominio horizontal de uso comercial, con los por cientos de indiviso señalados:

Por ciento de indiviso correspondiente

  Empresa Valor del área exclusiva (A) Valor total del área exclusiva (B) Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B, por 100)
  Estética Castellum, SA $2,150,000.00 $13,000,000.00 16.54 %
Más: Compuaccesorios, SA de CV 3,250,000.00 13,000,000.00 25.00 %
Más: El Rincón Argentino, S de RL de CV 2,450,000.00 13,000,000.00 18.85 %
Más: Viajes Familiares, SA de CV 3,180,000.00 13,000,000.00 24.46 %
Más: Mundo Celular, SA 1,970,000.00 13,000,000.00 15.15 %
Igual: Total área exclusiva 13,000,000.00   100.00 %
Más: Áreas comunes 4,950,000.00    
Igual: Total del área del condominio $17,950,000.00    

La asamblea general de condóminos determina las siguientes cuotas mensuales 2016:

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

  Empresa Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A) Por ciento de indiviso correspondiente (B) Cuota anual (A por B igual C) Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento (C entre 12)
  Estética Castellum, SA $645,804.00 16.54 % $106,815.98 $8,901.33
Más: Compuaccesorios, SA de CV 645,804.00 25.00 % 161,451.00 13,454.25
Más: El Rincón Argentino, S de RL de CV 645,804.00 18.85 % 121,734.05 10,144.50
Más: Viajes Familiares, SA de CV 645,804.00 24.46 % 157,963.66 13,163.64
Más: Mundo Celular, SA $645,804.00 15.15 % 97,839.31 8,153.28
Igual: Total cuotas     $645,804.00 $53,817.00

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

  Empresa Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior (1) (A) Por ciento de indiviso correspondiente (B) Cuota anual (A por B igual C) Cuota mensual para gastos extraordinarios (C entre 12)
  Estética Castellum, SA $215,000.00 16.54 % $35,561.00 $2,963.42
Más: Compuaccesorios, SA de CV 215,000.00 25.00 % 53,750.00 4,479.17
Más: El Rincón Argentino, S de RL de CV 215,000.00 18.85 % 40,527.50 3,377.29
Más: Viajes Familiares, SA de CV 215,000.00 24.46 % 52,589.00 4,382.42
Más: Mundo Celular, SA $215,000.00 15.15 % 32,572.50 2,714.38
Igual: Total cuotas     $215,000.00 $17,916.68

Nota: (1) Se toman como un parámetro de las posibles erogaciones que pueden sucitarse en este año

Total de cuotas mensuales

    Cuota mensual para  
  Empresa Gastos de conservación y mantenimiento El fondo de reserva para gastos extraordinarios Total de cuotas mensuales
  Estética Castellum, SA $8,901.33 $2,963.42 $11,864.75
Más: Compuaccesorios, SA de CV 13,454.25 4,479.17 17,933.42
Más: El Rincón Argentino, S de RL de CV 10,144.50 3,377.29 13,521.79
Más: Viajes Familiares, SA de CV 13,163.64 4,382.42 17,546.06
Más: Mundo Celular, SA 8,153.28 2,714.38 10,867.66
Igual: Total cuotas $53,817.00 $17,916.68 $71,733.68

En enero 2016 el administrador del condominio efectuó en nombre y representación de la asamblea, los gastos corrientes que se muestran enseguida con recursos del fondo correspondiente:

Gastos de enero

  Concepto Importe IVA Total
  Honorarios del administrador $12,500.00 $2,000.00 $14,500.00
  Pintura 5,175.00 828.00 6,003.00
Más: Jardinería 3,765.00 602.40 4,367.40
Más: Materiales para limpieza 906.00 144.96 1,050.96
Más: Vigilancia 7,275.00 1,164.00 8,439.00
Más: Contribuciones 1,470.00 235.20 1,705.20
Más: Prima de seguro 11,184.00 1,789.44 12,973.44
Más: Otros gastos 2,976.00 476.16 3,452.16
Igual: Total $45,251.00 $7,240.16 $52,491.16

Conforme a estos datos, el importe de gastos e IVA que le aplica a cada condómino conforme al por ciento de indiviso para efectos de su deducción y acreditamiento son:

Gasto correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente Gastos del periodo Gasto correspondiente a cada condómino
Estética Castellum, SA 16.54 % $45,251.00 $7,484.52
Compuaccesorios, SA de CV 25.00 % 45,251.00 11,312.75
El Rincón Argentino, S de RL de CV 18.85 % 45,251.00 8,529.81
Viajes Familiares, SA de CV 24.46 % 45,251.00 11,068.39
Mundo Celular, SA 15.15 % $45,251.00 6,855.53
Total 100.00 %   $45,251.00

IVA correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente IVA del periodo IVA correspondiente a cada condómino
Estética Castellum, SA 16.54 % $7,240.16 $1,197.52
Compuaccesorios, SA de CV 25.00 % 7,240.16 1,810.04
El Rincón Argentino, S de RL de CV 18.85 % 7,240.16 1,364.77
Viajes Familiares, SA de CV 24.46 % 7,240.16 1,770.95
Mundo Celular, SA 15.15 % $7,240.16 1,096.88
Total 100.00 %   $7,240.16

Las cuotas pagadas en el periodo superan a los gastos del mismo, sin embargo los condóminos solo pueden deducir el monto que les corresponde de dichos gastos. Para tales efectos, el administrador emite a cada condómino la constancia respectiva (ver ejemplo de una en la página seis de esta sección).

En febrero, la empresa “Estética Castellum, SA” pagó de sus cuotas para gastos de conservación y mantenimiento fuera de tiempo, por lo que se generaron intereses moratorios al 3 % sobre las mismas (art. 59, LPCIDF).

Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero

  Concepto Importe
  Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento $8,901.33
Más: Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios 2,963.42
Igual: Cuotas de febrero 11,864.75
Por: Tasa de intereses moratorios 3 %
Igual: Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero $355.94

Estos intereses son una deducción autorizada para la empresa de conformidad con el artículo 25, fracción III de la LISR, pero debe tenerse en cuenta que conformarán parte del fondo de las cuotas del condominio, y por consiguiente se utilizarán para el pago de los gastos de conservación, mantenimiento o extraordinarios.

Lo anterior implica para quien paga los intereses deducir dos veces los mismos, una vez como intereses y una segunda ocasión como parte del pago de los gastos comunes que le corresponden.

-
 -  (Foto: Redacción)

Si bien la ley no prevé una limitante expresa para aplicar esta doble deducción, el criterio de algunos especialistas es que solo se aplique una deducción de este pago, ya sea como intereses moratorios según lo señalado, y posteriormente disminuirlos de la deducción del pago de los gastos del mismo periodo en que se realice o viceversa. Por ejemplo, las cuotas y su aplicación para los gastos de febrero son:

Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero

  Concepto Importe
  Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento $8,901.33
Más: Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios 2,963.42
Igual: Cuotas de febrero 11,864.75
Por: Tasa de intereses moratorios 3 %
Igual: Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero $355.94

Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento a febrero

  Concepto Importe
  Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento febrero $53,817.00
Más: Remanente de cuotas de enero 1,325.84
Más: Intereses moratorios febrero 355.94
Igual: Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento a febrero $55,498.78

Gastos de febrero

  Concepto Importe IVA Total
  Honorarios del administrador $12,500.00 $2,000.00 $14,500.00
Más: Pintura 4,940.00 790.40 5,730.40
Más: Jardinería 3,594.00 575.04 4,169.04
Más: Materiales para limpieza 865.00 138.40 1,003.40
Más: Vigilancia 6,945.00 1,111.20 8,056.20
Más: Contribuciones 1,403.00 224.48 1,627.48
Más: Prima de seguro 10,676.00 1,708.16 12,384.16
Más: Otros gastos 6,920.00 1,107.20 8,027.20
Igual: Total $47,843.00 $7,654.88 $55,497.88

Gasto correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente Gastos del periodo Gasto correspondiente a cada condómino
Estética Castellum, SA 16.54 % $47,843.00 $7,913.23
Compuaccesorios, SA de CV 25.00 % 47,843.00 11,960.75
El Rincón Argentino, S de RL de CV 18.85 % 47,843.00 9,018.41
Viajes Familiares, SA de CV 24.46 % 47,843.00 11,702.40
Mundo Celular, SA 15.15 % 47,843.00 7,248.21
Total 100.00 %   $47,843.00

IVA correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente IVA del periodo IVA correspondiente a cada condómino
Estética Castellum, SA 16.54 % $7,654.88 $1,266.12
Compuaccesorios, SA de CV 25.00 % 7,654.88 1,913.72
El Rincón Argentino, S de RL de CV 18.85 % 7,654.88 1,442.94
Viajes Familiares, SA de CV 24.46 % 7,654.88 1,872.38
Mundo Celular, SA 15.15 % $7,654.88 1,159.71
Total 100.00 %   $7,654.87

En el caso de “Estética Castellum, SA”, quien pagó intereses moratorios, bajo las recomendaciones señaladas debe tomar una de las siguientes alternativas:

Se deducen los intereses moratorios por los $355.94 No se deducen los intereses moratorios
Disminuir los $355.94 de los gastos que le corresponden en el mes por $7,913.23, para solo considerar como deducibles $7,557.29 Tomar como deducción el total de los gastos que le corresponden por $7,913.23

Otro efecto de la aplicación de los intereses moratorios pagados por una empresa dentro del pago del total de gastos de conservación y mantenimiento, es que cada uno de los demás condóminos se benefician de ello.

Si bien el artículo 30 del RLISR precisa que los condóminos deducirán la parte proporcional que les corresponde de dichos gastos, también lo es que, hacerlo así cuando parte de ellos se erogaron con intereses pagados por otro condómino, les permitiría aplicar un gasto que no realizaron.

Por lo anterior, algunos especialistas recomiendan disminuir de los gastos comunes y el IVA que les tocan a los condóminos que no pagaron dichos intereses moratorios, la parte proporcional de estos intereses como sigue:

Factor de reducción para gastos e IVA

  Concepto Importe
  Intereses moratorios pagados por “Estética Castellum, SA” $355.94
Entre: Total de gastos de conservación y mantenimiento del periodo sin incluir los correspondientes a “Estética Castellum, SA” $39,929.77
Igual: Factor de reducción para gastos e IVA 0.008914

Gasto correspondiente a cada condómino deducible

      Gasto correspondiente a cada condómino
Empresa Gasto correspondiente a cada condómino (A) Factor de reducción para gastos e IVA (B)  No deducible (C) Deducible (A menos C)
Compuaccesorios, SA de CV $11,960.75 0.008914 $106.62 $11,854.13
El Rincón Argentino, S de RL de CV 9,018.41 0.008914 80.39 8,938.02
Viajes Familiares, SA de CV 11,702.40 0.008914 104.32 11,598.08
Mundo Celular, SA 7,248.21 0.008914 64.61 7,183.60

IVA correspondiente a cada condómino acreditable

      IVA correspondiente a cada condómino
Empresa IVA correspondiente a cada condómino (A) Factor de reducción para gastos e IVA (B) No acreditable (C) Acreditable (A menos C)
Compuaccesorios, SA de CV $1,913.72 0.008914 $17.06 $1,896.66
El Rincón Argentino, S de RL de CV 1,442.94 0.008914 12.86 1,430.08
Viajes Familiares, SA de CV 1,872.38 0.008914 16.69 1,855.69
Mundo Celular, SA 1,159.71 0.008914 10.34 1,149.37

Conclusión

Es indispensable atender a la legislación local en materia de la propiedad en condominio y cumplir con ella, para lograr una adecuada administración y manejo de gastos, lo que en conjunto con las disposiciones del RLISR permitirá que los condóminos efectúen la deducción de los gastos de las áreas comunes y el acreditamiento del IVA.