Comprar una casa, departamento, terreno o local sin recibir el comprobante fiscal correspondiente puede generar una consecuencia que aparezca varios años después: la imposibilidad de deducir el costo real pagado cuando el inmueble sea vendido.
En agosto del 2026, la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) advirtió sobre la afectación que enfrentan las personas físicas que adquirieron inmuebles de desarrolladoras, inmobiliarias, otras personas morales o personas físicas con actividad empresarial y no recibieron el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente.
El problema no consiste en demostrar que el inmueble fue adquirido, pues normalmente existe una escritura pública, sino en acreditar fiscalmente cuánto se pagó por él. Bajo el criterio sostenido por el Servicio de Administración Tributaria (SAT), la escritura y los comprobantes bancarios no sustituyen el CFDI exigido para soportar el costo comprobado de adquisición.
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¿Por qué el CFDI es necesario para deducir el costo del inmueble?
El artículo 121, fracción I de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) permite a las personas físicas deducir, al determinar la ganancia por enajenación de bienes, el costo comprobado de adquisición actualizado. En los inmuebles, dicho costo no puede ser inferior al 10 % del monto de la enajenación.
A su vez, el artículo 123 de la LISR establece que el costo de adquisición corresponde a la contraprestación pagada para adquirir el bien, mientras que el numeral 124 regula su actualización y, tratándose de construcciones, la disminución del 3 % anual por el tiempo transcurrido, sin que el costo de construcción resulte inferior al 20 % del inicial.
Sin embargo, no basta con que el precio aparezca en la escritura. Para efectos fiscales, la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC) para 2026 dispone que el costo de adquisición se comprobará con el CFDI emitido en la operación o, cuando corresponda, con el CFDI del notario que incorpore el complemento para operaciones traslativas de dominio por cada inmueble enajenado. Si faltan los datos requeridos en dicho complemento, el adquirente no podrá deducir el costo con base en ese comprobante.
El artículo 29 del Código Fiscal de la Federación (CFF) obliga a quien realiza actos o actividades o percibe ingresos a emitir el CFDI respectivo y, paralelamente, establece que el adquirente debe solicitarlo.
¿Quién debe emitir el CFDI por la venta del inmueble?
La obligación depende de la situación fiscal del vendedor:
Vendedor o supuesto | Documento que debe respaldar el costo |
Persona moral, como una desarrolladora o inmobiliaria | CFDI emitido directamente por la persona moral |
Persona física con actividad empresarial y el inmueble forma parte de su activo | CFDI emitido directamente por la persona física |
Persona física que no realiza la venta como parte de una actividad empresarial | CFDI del notario con el complemento para enajenación de bienes inmuebles |
Persona física con actividad empresarial, pero el inmueble no forma parte de su activo | CFDI del notario con el complemento correspondiente |
Escritura en la que las partes acuerdan que el vendedor emitirá el comprobante | CFDI emitido por el propio enajenante |
La regla 2.7.1.20 expresamente señala que el notario no debe emitir el complemento cuando el vendedor sea una persona moral o cuando se trate de una persona física que tribute en el Capítulo II del Título IV de la LISR y el inmueble forme parte de su activo.
Por ello, cuando se compra directamente a una desarrolladora, la factura de honorarios del notario y la escritura pública no reemplazan el CFDI que debe emitir la empresa por la venta del inmueble.
¿Sin CFDI únicamente puede deducirse el 10 %?
La expresión “deducción ciega del 10 %” ayuda a explicar el problema, pero requiere una precisión técnica.
El artículo 121, fracción I de la LISR no establece una deducción opcional equivalente al 10 % del costo pagado. Lo que dispone es que, tratándose de inmuebles, el costo actualizado será cuando menos equivalente al 10 % del precio de enajenación.
Por tanto, si el contribuyente no puede comprobar el costo real bajo los requisitos fiscales, el criterio administrativo permite considerar como costo mínimo el 10 % del precio por el que posteriormente venda el bien.
Esto no significa que todas las deducciones de la operación queden limitadas a ese porcentaje. Si se cuenta con documentación fiscal, también pueden deducirse:
- construcciones, mejoras y ampliaciones
- gastos notariales
- impuestos y derechos por las escrituras de adquisición y enajenación
- impuesto local por la venta del inmueble
- pagos por avalúos
- comisiones y mediaciones relacionadas con la adquisición o venta
El efecto del 10 % recae específicamente sobre el costo comprobado de adquisición. Las demás deducciones previstas en el artículo 121 de la LISR pueden conservarse si cumplen sus respectivos requisitos.
¿El notario puede emitir posteriormente el complemento?
La RMISC para 2026 contiene una facilidad, pero está limitada a quienes adquirieron inmuebles durante el ejercicio fiscal 2014 y formalizaron la operación ante notario público, a más tardar el 31 de diciembre de 2017.
En esos casos, si el vendedor no emitió el CFDI y el notario tampoco incorporó el complemento, el contribuyente puede solicitar, al momento de vender el inmueble, la emisión de un CFDI notarial con la leyenda “Complemento notarios, adquisición en el ejercicio fiscal 2014”.
Prodecon solicitó al SAT modificar la regla 2.7.1.20 para extender esta alternativa a quienes adquirieron inmuebles después del ejercicio 2014 de personas morales o personas físicas con actividad empresarial que omitieron facturar la operación.
El SAT rechazó el cambio. Según lo informado por la procuraduría, la autoridad argumentó que la afectación deriva del incumplimiento del vendedor y que ampliar la facilidad podría fomentar que desarrolladoras, inmobiliarias y otros contribuyentes continúen omitiendo la emisión de los comprobantes.
En consecuencia, para las adquisiciones realizadas a partir del 2015 no existe actualmente una facilidad equivalente que permita al notario emitir retroactivamente el complemento en sustitución del CFDI que correspondía al vendedor.
¿El problema aplica aunque se venda una casa habitación?
Debe revisarse cada caso. El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR exenta la venta de la casa habitación de una persona física hasta por 700,000 unidades de inversión (UDIS), siempre que la transmisión se formalice ante fedatario público y se cumplan los demás requisitos.
Por el excedente debe calcularse el ISR considerando las deducciones en la proporción correspondiente. Además, la exención solamente puede aplicarse si durante los tres años anteriores el contribuyente no enajenó otra casa habitación por la cual hubiera utilizado el beneficio.
¿Qué hacer si el vendedor no entrega el CFDI?
La revisión debe realizarse antes de concluir la adquisición y no hasta el momento de vender el inmueble. El comprador debería:
- Identificar quién está obligado a emitir el comprobante
- Solicitar el CFDI por el importe total de la operación
- Revisar que el RFC, nombre, precio y datos del inmueble sean correctos
- Descargar y conservar el archivo XML, no únicamente su representación impresa
- Verificar en el portal del SAT que el comprobante se encuentre vigente
- Confirmar, cuando corresponda, que el CFDI del notario incluya el complemento por cada inmueble
- Conservar la escritura, transferencias bancarias, estados de cuenta y demás evidencia de pago
Si el vendedor se niega a facturar, puede presentarse una solicitud de conciliación de facturación ante el SAT, conforme a la regla 2.7.1.44 de la RMISC para 2026 y la ficha de trámite 46/CFF. No obstante, se trata de una mediación voluntaria que no constituye una instancia ni obliga por sí misma al vendedor a corregir la omisión.
También puede presentarse una denuncia por la omisión del comprobante. El portal del SAT permite registrar la solicitud, darle seguimiento y proporcionar información adicional sobre la operación.
Cuando la adquisición ya se realizó y el emisor dejó de operar, se encuentra ilocalizable o definitivamente se niega a facturar, deben conservarse todas las pruebas de la operación y evaluarse una estrategia de defensa. Sin embargo, bajo el criterio administrativo actual, la escritura y los pagos bancarios no aseguran por sí solos el reconocimiento del costo real.
Conclusión
El CFDI por la adquisición de un inmueble no es un documento accesorio ni una formalidad exclusiva del vendedor. Para la persona física adquirente constituye el principal soporte fiscal del costo que podrá deducir cuando transmita posteriormente la propiedad.
La falta del comprobante puede reducir el costo reconocido al mínimo equivalente al 10 % del precio futuro de venta y elevar de manera importante la ganancia gravable. Aunque la LISR permite otras deducciones y contempla la exención por casa habitación, estas alternativas no siempre eliminan el impacto.
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