Tratándose de inmuebles, la transmisión de propiedad se da través de un contrato; sin embargo, a menudo se presentan conflictos entre dos o más personas que alegan ser dueños de una misma finca o construcción; por ello, surge la pregunta ¿quién adquiere la propiedad?
Para resolver estas incidencias, otorgar seguridad jurídica y evitar fraudes a terceros, la legislación mexicana adoptó el sistema de publicidad registral. Su finalidad es hacer del conocimiento de terceros la adquisición, transmisión, modificación, gravamen o extinción de la propiedad o de derechos reales.
De esta manera, se otorga prelación a aquellos actos que estén inscritos sobre los que tengan las características de privados; tal es el caso del artículo 3013 del Código Civil para el Distrito Federal, que establece que, tratándose de derechos reales sobre un mismo inmueble, la preferencia entre esos derechos debe determinarse por la prioridad en su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.
Esto se confirma con la contradicción de tesis de título: EFICACIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Materias Común, Civil, Tesis 1a./J.69/2013 (10a.), Jurisprudencia, Registro 2004905, noviembre de 2013.
En este sentido, un contrato de compraventa celebrado o ratificado ante un fedatario público, produce efectos solamente entre las partes y no es oponible frente terceros, hasta su inscripción registral.
Así, en supuesto de compraventas realizadas simultáneamente sobre un mismo inmueble, se seguirá el principio de prelación, en donde será preferente la que primero se haya inscrito atendiendo a la fecha y hora de presentación.
