Las disputas relacionadas con el arrendamiento de inmuebles son uno de los temas más recurrentes en los tribunales. La reciente publicación del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), que establece reglas y procedimientos uniformes para los asuntos civiles y familiares en México, ha generado interrogantes sobre cómo afectará a los procesos vinculados con el arrendamiento, dado que en los artículos 520 al 529, se contempla un procedimiento especial para tal fin. En particular, se ha comparado el nuevo marco legal con el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (CPCDF).
Por ello, en este artículo, se analizan a detalle ambas disposiciones con el objetivo de resaltar las diferencias más significativas y entender si realmente estas podrían afectar a los involucrados en los procesos legales.
Competencia
Las reglas de competencia en razón de territorio siguen siendo las mismas en cuestión del lugar donde se ubica el inmueble sujeto a arrendamiento.
Admisibilidad de prueba pericial para cuantificar daños y perjuicios
Ambos códigos abordan de manera similar la admisibilidad de la prueba pericial en los juicios de arrendamiento para cuantificar los daños, reparaciones o mejoras, aunque el CNPCF es un poco más específico al indicar que solo es admitida durante el periodo de ejecución de sentencia que declare la procedencia de la acción.
Disposiciones especiales en controversias de arrendamiento
Al igual que el CPCDF, el nuevo CNPCF prevé un procedimiento especial para resolver las controversias relacionadas con el arrendamiento inmobiliario, las acciones del arrendatario para exigir sus derechos y el pago de daños y perjuicios, y también las acciones contra quienes hayan otorgado fianza civil. Sin embargo, para algunos estados, esta es una novedad, ya que hasta la fecha los conflictos que versan sobre este tema se resuelven en la vía aplicable para cualquier otra acción civil.
Requisitos
Como actualmente se estila, el CNPCF indica el contrato de arrendamiento como un requisito indispensable que debe presentar el actor en la demanda, si es que se celebró por escrito. Asimismo, las partes en sus escritos de demanda, contestación y reconvención deben ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio, exhibiendo los documentos pertinentes.
Contestación a la demanda y reconvención
En el código nacional, se establece un plazo de 15 días para que la parte demandada conteste la demanda y, en su caso, formule reconvención. Si hay reconvención, se notifica a la parte actora para que conteste dentro del mismo periodo de 15 días.
Por otro lado, en el CPCDF, se debe contestar la demanda y, en caso de haber reconvención, debe hacerlo dentro de los cinco días hábiles siguientes al emplazamiento.
Plazos de audiencia de juicio
Conforme al CNPCF, una vez desahogada la vista de las excepciones y defensas, de la contestación a la demanda y en su caso, de la contestación a la reconvención, o transcurridos los plazos para ello, se fija de inmediato la fecha y hora para la celebración de la audiencia de juicio, la cual debe realizarse dentro de los 15 días siguientes. En cambio, en el CPCDF, se agenda la audiencia de ley entre los 40 y 50 días posteriores a la fecha de admisión de la demanda.
Responsabilidad en la preparación de pruebas
Tanto en el CNPCDF como en la nueva legislación, se señala que la preparación de las pruebas queda a cargo de las partes, y deben presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas.
En ambos códigos, una vez contestada a la demanda y reconvención, o transcurridos los plazos para ello, se admiten las pruebas ofrecidas conforme a derecho y se desahogan a más tardar en la audiencia de juicio (antes audiencia de ley), de lo contrario se declara desierta por causa imputable al oferente.
Etapas finales
Ambas legislaciones indican una secuencia similar en la audiencia después de desahogar las pruebas, indicando que las partes dan sus alegatos y de inmediato el juez emite la resolución correspondiente; sin embargo, la diferencia radica en la terminología empleada, pues el CNPCF hace mención de la etapa de “alegatos de cierre”.
Ahora bien, el CNPCF, establece que la sentencia debe ser entregada a las partes en un plazo no mayor a dos días, a menos que se difiera por casos excepcionales hasta por 10 días, a diferencia del CPCDF, que no menciona un plazo específico.
También, en el código nacional, se prevé la posibilidad de diferir la audiencia para la emisión de la sentencia definitiva, mientras que el proceso en el CPCDF, no hace referencia a tal posibilidad.
Embargo por rentas atrasadas
En el CNPCF y el CPCDF, se establece que en caso de demandarse el pago de rentas atrasadas por dos o más meses, la parte actora puede solicitar a la demandada que demuestre estar al corriente en el pago de las rentas pactadas. Si la demandada no lo demuestra, se procederá al embargo de bienes de su propiedad para cubrir las rentas adeudadas. Si acredita estar al corriente en los pagos, el juicio concluye.
Aunque los dos códigos coinciden en permitir que la parte actora solicite a la demandada que demuestre estar al día en los pagos de rentas, el CPCDF se centra en la presentación de recibos de renta o escritos de consignación, mientras que el código nacional menciona que esta demostración puede realizarse, sin especificar los documentos requeridos.
Incidentes y apelaciones
En cuanto al tratamiento de los incidentes y las apelaciones en los juicios de arrendamiento, ambos códigos indican que los incidentes no suspenden el procedimiento y que la sentencia definitiva es apelable en efecto devolutivo.
Aunque el CNPCF especifica que la apelación en efecto devolutivo no suspende la ejecución de la sentencia, esto no necesariamente introduce una novedad, ya que la naturaleza misma de la apelación en efecto devolutivo implica que no se suspenda la ejecución; es decir, el principio de que la apelación en efecto devolutivo no suspende la ejecución de la sentencia es inherente a este tipo de recurso, independientemente de que la nueva legislación lo mencione explícitamente o no.
Beneficio para la desocupación del inmueble
En el CNPCF, se establece un beneficio específico para el arrendatario en situaciones donde se allane a la demanda y esté al corriente en el pago de las rentas, otorgándole un plazo fijo de tres meses para desocupar el inmueble, el cual puede ser modificado por acuerdo de ambas partes durante la audiencia de cumplimiento. Por otro lado, el CPCDF no señala un beneficio similar.
Conclusión
Se considera que es muy posible que el CNPCF haya tomado como referencia todos los aspectos del CPCDF al momento de la creación del juicio especial para el arrendamiento inmobiliario, aunque el código nacional parece ser más detallado y amplio en su alcance.
Una de las diferencias radicales que afectarán en la Ciudad de México son los plazos ya que el CNPCF establece un término más largo para contestar la demanda y formular reconvención, pero programa la audiencia de juicio en un plazo más corto en comparación con el CPCDF, lo cual puede hacer que el proceso sea más rápido, aunque se deben considerar otros factores que pueden influir en la velocidad del proceso, como la carga de trabajo de los tribunales.
Sobre el beneficio contemplado en el nuevo ordenamiento, donde se otorga un plazo de tres meses al arrendatario para desocupar el inmueble, si es que se allana a la demanda y está al corriente de las rentas, parece estar orientado a servir como un incentivo para “equilibrar” las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, además de agilizar los procesos legales. No obstante, se estima que podría tener algunas implicaciones negativas como posibles abusos por parte de los arrendatarios, al saber que tienen un tiempo fijo para desocupar el inmueble si cumplen ciertos requisitos, algunos podrían intentar abusar de esta disposición, dejando de cumplir con otras obligaciones del contrato o presentando allanamientos para prolongar su estadía en el inmueble.
Finalmente, se destaca que el CNPCF es una legislación que busca armonizar y estandarizar procedimientos civiles y familiares en todo el país, por lo que es probable que la implementación de una vía especial para arrendamiento a nivel nacional, como lo prevé el CNPCF, generará cambios prácticos en los estados que no tenían contemplado un proceso específico para estas situaciones.
