Escrituración de inmuebles: cómo evitar riesgos jurídicos
que frenen la compraventa

Una escritura es un documento elaborado por un notario para reconocer a determinada persona como propietaria de un inmueble. Este proceso se lleva a cabo cuando compras o heredas una casa o terreno; los derechos y obligaciones recaen en el titular como propietario legal.

De acuerdo con el Colegio de Contadores, la escritura te ayuda a que cuando quieras vender un inmueble, todo esté en regla. En caso de herencia, te permite transmitir el bien a tus herederos sin ningún problema además de evitar posibles fraudes que pueden propiciar el quebranto de familias enteras.

ÚNETE A IDC en nuestro canal de Whatsapp

Sin embargo, no es un proceso sencillo, pues aunque parezca el “paso final” para la compra o venta de un inmueble, la realidad es que en esa etapa pueden surgir problemas que retrasen o incluso detengan la operación. 

Los expertos de Kallify, empresa mexicana que asegura la compra o venta de inmuebles, coincidieron en que es frecuente encontrar propiedades aparentemente listas para vender pero que surgen situaciones jurídicas inesperadas. 

¿Cuáles son los principales obstáculos para escriturar un inmueble?

Kallify explicó cuáles son los principales obstáculos para escriturar un inmueble y cómo prevenirlos:

1. Problemas con la documentación. Uno de los obstáculos más frecuentes es la documentación incompleta o incorrecta. 

• Título de propiedad inválido o inexistente. El título de propiedad es el documento que acredita legalmente quién es el dueño del inmueble. Si no existe o presenta errores (nombres mal escritos, datos diferentes a los del Registro Público o información incompleta), el vendedor no puede transmitir legalmente la propiedad y, en consecuencia, no es posible realizar la compraventa de forma segura.
• Inconsistencias en los datos personales o en las medidas del terreno. Errores en nombres, apellidos, superficies o colindancias pueden invalidar o retrasar el trámite.

2. Hipoteca que grava el inmueble. Cuando se inicia un proceso de escrituración, el Notario solicita al Registro Público de la Propiedad un documento denominado “certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas único”, el cual informa si el inmueble está hipotecado, entre otras cosas.

• Que el crédito esté pagado, pero no se haya realizado la cancelación de la hipoteca. En este caso el Notario podrá gestionar el trámite de cancelación e inscribirla con el testimonio de la escritura.
• Que el crédito no esté totalmente pagado y esté vigente. En este caso, puede destinarse una parte del precio del inmueble al pago del crédito. El Notario podrá preparar simultáneamente la escritura de la constancia de pago, la cancelación y la compraventa.

3. Adeudos y obligaciones fiscales. Antes de escriturar, el inmueble debe estar libre de deudas fiscales y administrativas.

• Predial vencido. El adeudo de impuesto predial impide la escrituración hasta que se pague.
• Derechos de agua o servicios públicos. Algunos municipios exigen comprobantes de pago de agua, luz o mantenimiento.
• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). El comprador debe cubrirlo; su cálculo puede variar según la entidad.

4. Irregularidades en el desarrollo inmobiliario. En el caso de fraccionamientos o desarrollos nuevos, pueden existir obstáculos adicionales.

• Falta de permisos municipales o autorizaciones administrativas por parte de las Alcaldías. Si el desarrollo no cuenta con autorización oficial, los lotes no pueden escriturarse.
• Problemas con la subdivisión. Si el terreno no está legalmente subdividido, no se puede escriturar en lo individual por fracciones.

5. Conflictos de propiedad. Los litigios o disputas entre propietarios también pueden frenar el proceso.

• Juicios sucesorios sin concluir. Si el inmueble forma parte de una herencia no formalizada, no se puede escriturar.
• Copropiedad sin acuerdo. Cuando hay varios dueños, todos deben estar de acuerdo con la venta.

Diana Sandoval, directora general de Kallify, aseguró que todos estos problemas pueden prevenirse al realizar una dictaminación jurídica ante el notario como primer paso para la compraventa de un inmueble, esto antes de firmar cualquier contrato o dar algún adelanto o enganche.

Requisitos para escriturar un inmueble y cuánto cuesta hacerlo

El Colegio de Contadores informó que hay requisitos previos que debes tener en cuenta antes de escriturar. 

Debes hacer una cita con tu notario y tener el original de los siguientes documentos: 

• Título de propiedad
• Boletas de predial y agua de los últimos 5 años
• Identificación oficial del vendedor y del comprador; de estar casado, se debe acompañar también el acta de matrimonio
• En la adquisición de un departamento o casa en condominio, se necesita la copia del régimen de propiedad en condominio, así como una constancia de no adeudos emitida por el administrador del condominio.

Por otro lado, BBVA manifestó que el costo para escriturar una casa depende de acuerdo con la ubicación, el uso de suelo y el valor del inmueble, pero por lo general, el precio es entre el 4% y el 7% del valor total de la propiedad. 

Sin embargo, al calcular el costo para escriturar un inmueble debes contemplar lo siguiente: 

• Impuestos. Se debe cubrir el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el cual, tiene un costo de hasta 6.5% del valor total de la propiedad.
• Honorarios del notario. Es necesario pagar los servicios de un notario, que será el encargado de revisar la documentación y hacer legítimo el trámite. 
• Inscripción ante el Registro Público de la Propiedad. En el caso de la Ciudad de México, el costo puede ser desde 1,700 pesos hasta 17,500 pesos, dependiendo del tipo de inmueble. 
• Constancias y pagos adicionales. Aquí se toman en cuenta los planos catastrales, constancias de no adeudo de atribuciones, constancias de uso de suelo y pago de gestores. 

¿Quieres saber más ? ¡Sigue a IDC en Google News!