6 obstáculos para escriturar un inmueble: qué revisar
antes de comprar o vender

Comprar o vender una propiedad no termina cuando las partes acuerdan el precio. Antes de firmar la escritura, el notario debe comprobar que el inmueble puede transmitirse legalmente y quienes intervienen cuentan con las facultades necesarias.

Durante esta revisión pueden aparecer problemas que retrasen la operación. Por ello, conviene conocer la situación del inmueble antes de entregar un anticipo o comprometerse mediante un contrato.

“Lo vemos todos los días: propiedades aparentemente listas para venderse que de pronto enfrentan un freno legal. Por eso, la revisión jurídica anticipada permite identificar obstáculos y definir los pasos necesarios antes de cerrar una compraventa”, comentó Diana Sandoval, directora general de Kallify, Proptech Legaltech, especialista en dictaminación jurídica en bienes raíces.

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¿Qué se revisa antes de escriturar un inmueble?

La escrituración formaliza ante notario la transmisión de la propiedad. Como parte del proceso, se revisan los antecedentes del inmueble y la documentación presentada por el comprador y el vendedor.

Una vez firmada la escritura, debe gestionarse su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite permite que la transmisión sea reconocida frente a terceros. Para evitar contratiempos u obstáculos que intervengan en el proceso de escrituración, Kallify identificó seis situaciones que pueden dificultar el proceso.

1. Título de propiedad inválido o sin inscripción

El vendedor debe acreditar que es propietario del inmueble y que puede disponer de él. Un documento apócrifo o un contrato privado que no fue regularizado impide que la compraventa se formalice inmediatamente.

2. Diferencias en los datos del inmueble

Los errores en el nombre del propietario pueden ocasionar observaciones durante el trámite. Lo mismo sucede cuando las medidas o colindancias señaladas en la escritura no coinciden con la información catastral.

La solución dependerá del tipo de inconsistencia. En algunos casos bastará con una rectificación, mientras que otros pueden requerir un procedimiento adicional antes de escriturar.

3. Hipotecas pendientes de cancelar

El notario solicita información al Registro Público para conocer si el inmueble tiene una hipoteca o alguna limitación de dominio.

Cuando el crédito ya fue pagado, pero la hipoteca continúa inscrita, deberá tramitarse su cancelación. Si el financiamiento sigue vigente, puede utilizarse una parte del precio de venta para liquidarlo. Este procedimiento requiere una carta saldo y la intervención del acreedor.

4. Adeudos relacionados con el inmueble

Antes de la firma deben revisarse los pagos del impuesto predial y los derechos por suministro de agua. En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio también puede solicitarse una constancia sobre las cuotas de mantenimiento.

El comprador deberá considerar el impuesto sobre adquisición de inmuebles. Por su parte, el vendedor tendrá que revisar el impuesto sobre la renta generado por la operación y determinar si puede aplicar alguna exención.

Los requisitos y montos cambian de acuerdo con la entidad federativa en la que se encuentre la propiedad.

5. Irregularidades en el desarrollo inmobiliario

En las viviendas nuevas pueden surgir obstáculos cuando el proyecto no cuenta con las autorizaciones necesarias para su construcción o comercialización.

También pueden existir problemas si el terreno no se fraccionó correctamente. Mientras el desarrollador no atienda estos pendientes, las viviendas o lotes resultantes podrían no estar en condiciones de escriturarse.

6. Conflictos sobre la propiedad

Una sucesión sin concluir puede impedir que una vivienda heredada sea vendida. También pueden surgir dificultades cuando existen varios propietarios y no hay acuerdo sobre la operación.

Los juicios relacionados con la posesión del inmueble o los derechos de algún acreedor deben revisarse antes de continuar con la compraventa. La existencia de uno de estos procedimientos puede impedir temporalmente la transmisión.

¿Cómo prevenir retrasos en la compraventa?

El comprador puede solicitar una revisión jurídica antes de entregar recursos. Esta debe confirmar quién aparece como propietario y si existen gravámenes o anotaciones que afecten el inmueble.

Quien pretende vender también debe revisar si quedan hipotecas por cancelar o si existen diferencias entre la escritura y los registros oficiales. Detectar estos pendientes con anticipación permite comenzar su regularización antes de fijar una fecha para la firma.

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